活動(dòng)標(biāo)題
- 《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2014-2015）》發(fā)布暨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國(guó)住房發(fā)展研討會(huì)
活動(dòng)描述
- 由中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的住房綠皮書(shū)《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2014-2015）》發(fā)布暨“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國(guó)住房發(fā)展”研討會(huì)，定于2014年12月26日上午9點(diǎn)，在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院學(xué)術(shù)報(bào)告廳舉行。中國(guó)網(wǎng)現(xiàn)場(chǎng)直播，敬請(qǐng)關(guān)注！
文字內(nèi)容：
- 倪鵬飛:
今天的住房綠皮書(shū)，《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2014-2015》發(fā)布會(huì)是由我們中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院社科文獻(xiàn)出版社、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心三家聯(lián)合主辦，這樣的會(huì)議已經(jīng)舉行了好多次，今天有個(gè)特點(diǎn)，沒(méi)有請(qǐng)專(zhuān)家出席，這是我根據(jù)過(guò)去的發(fā)布會(huì)的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)記者最關(guān)注的還是報(bào)告的內(nèi)容，包括觀點(diǎn)。為了留出充分的時(shí)間讓課題組成員把成果給大家作介紹，所以今天咱們主要是請(qǐng)媒體和課題組成員來(lái)。今天我們榮幸地請(qǐng)到了社科文獻(xiàn)出版社的社長(zhǎng)謝壽光，他是我們中國(guó)皮書(shū)的創(chuàng)始人，過(guò)去經(jīng)常參加皮書(shū)的會(huì)議，現(xiàn)在參加會(huì)議很少了，這也顯示了住房發(fā)展報(bào)告在他心目中的地位。今天還請(qǐng)到財(cái)經(jīng)院院長(zhǎng)、學(xué)部委員高廣春教授，他也是今天撥冗參加會(huì)議，他在其他地方有個(gè)重要的會(huì)議。
今天報(bào)名參加的媒體有45家，可見(jiàn)這個(gè)報(bào)告受到關(guān)注的程度，有人民日?qǐng)?bào)、人民網(wǎng)、光明日?qǐng)?bào)、新華社、新華視頻、中新社、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、中國(guó)青年報(bào)、北京晚報(bào)、北京日?qǐng)?bào)、北京電視臺(tái)、中國(guó)國(guó)際廣播電臺(tái)、中國(guó)社科報(bào)、新華網(wǎng)、中國(guó)日?qǐng)?bào)、法治日?qǐng)?bào)、北京青年報(bào)、北京晨報(bào)、新京報(bào)、京華時(shí)報(bào)、經(jīng)濟(jì)參考報(bào)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、第一財(cái)經(jīng)、每日新聞中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)、中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)、中國(guó)證券報(bào)、新京報(bào)、財(cái)經(jīng)報(bào)、搜狐、中國(guó)新聞網(wǎng)、北京商報(bào)、東方早報(bào)、中國(guó)網(wǎng)現(xiàn)場(chǎng)直播，另外也特別感謝中央電視臺(tái)每年都會(huì)來(lái)，今天是中國(guó)中央電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道。
我們先請(qǐng)高院長(zhǎng)做講話和致辭。
2014-12-26 09:00:32
- 高培勇:
作為主辦方，每次都要有個(gè)禮節(jié)性的發(fā)言。首先我代表財(cái)經(jīng)院歡迎并感謝大家參加我們今天的發(fā)布會(huì)。今天的發(fā)布會(huì)是例行發(fā)布會(huì)，每年我們都要發(fā)布中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告。但是今年的發(fā)布會(huì)和以往的發(fā)布會(huì)有所不同，一個(gè)不同點(diǎn)是，我們剛剛搬入新的辦公地點(diǎn)，這是在我們自己的學(xué)術(shù)報(bào)告廳里，第一次舉行住房報(bào)告發(fā)布會(huì)。第二個(gè)不同點(diǎn)，我想大家注意了，住房發(fā)展報(bào)告下面的發(fā)布會(huì)有個(gè)副標(biāo)題，叫做經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國(guó)住房發(fā)展研討。從今年5月份開(kāi)始，新常態(tài)這三個(gè)字不斷地出現(xiàn)在我們的視野當(dāng)中，到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議落下帷幕，我們看到新常態(tài)實(shí)際上已經(jīng)在官方語(yǔ)言當(dāng)中正式使用。關(guān)于新常態(tài)有各種各樣的表述，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也給了系統(tǒng)的闡釋?zhuān)峭ㄟ^(guò)這些表述和系統(tǒng)的闡釋我們想抓住它的最核心的內(nèi)容，這個(gè)最核心的內(nèi)容究竟是什么？其實(shí)說(shuō)一千道一萬(wàn)，我們的理解就是一句話，向社會(huì)傳遞出這樣的一個(gè)信息，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)生了轉(zhuǎn)折性的變化。這種轉(zhuǎn)折性的變化也可以稱(chēng)之為趨勢(shì)性變化，或者叫做階段性變化。在這種轉(zhuǎn)折性變化和階段性變化面前，我們需要改變我們傳統(tǒng)的觀察問(wèn)題的角度，以至于一系列的方法，我想，這是中央想通過(guò)新常態(tài)這樣一個(gè)新的詞匯向我們傳遞的重要信息。
2014-12-26 09:10:17
- 高培勇:
這個(gè)道理其實(shí)很容易理解，這幾年來(lái)，起碼2012年以來(lái)，我們發(fā)現(xiàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在發(fā)生變化，這種變化到什么程度呢？到我們操用以往的理念和方法難以清晰地解釋的地步。如果說(shuō)我們能用原來(lái)的概念、原來(lái)的方法加以解釋?zhuān)蜎](méi)有必要使用一個(gè)新的概念，這是我們看到的第一層次。然后，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化的條件下，我們對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷，不管是國(guó)內(nèi)國(guó)際，都發(fā)生了變化。這種變化導(dǎo)致我們?cè)趺崔k呢？我們用一個(gè)新的概念，新常態(tài)，去加以解釋它、闡釋它，就是操用原有的概念難以解釋這種變化。緊跟著，由于形勢(shì)變了，我們對(duì)形勢(shì)的判斷發(fā)生了變化，圍繞著經(jīng)濟(jì)工作的方針政策，資源的配置格局都在發(fā)生變化。我們的住房實(shí)際上就是處在這樣一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。
2014-12-26 09:12:14
- 高培勇:
實(shí)際上，報(bào)告的主要內(nèi)容就是在揭示這種變化，起碼在講，2014年，中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展軌跡和全球的市場(chǎng)發(fā)展軌跡是不一樣的，這種不一樣就源于經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的大背景的變化。所以，捕捉2014年圍繞著中國(guó)住房市場(chǎng)所發(fā)生的這些深刻的變化，從而給出我們的解釋和解讀，是我們這份報(bào)告的一個(gè)重要的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，只有這樣才能預(yù)測(cè)2015年以至于未來(lái)一段時(shí)間中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展前景，這是我們需要看到的。
2014-12-26 09:16:17
- 高培勇:
除此之外，還要看到的地方，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)特別是住房形勢(shì)發(fā)生重大變化的背景條件下，我們對(duì)于任何問(wèn)題的觀察都要放在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)這個(gè)大背景下加以定位。我們看到的住房市場(chǎng)發(fā)生的變化很多，但是這些變化站在哪個(gè)角度可以解讀，這是很關(guān)鍵的。你可以從不同的角度去解讀，但是有一點(diǎn)我們可以達(dá)成共識(shí)，把所有的這些變化放在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的大平臺(tái)上定位的時(shí)候你會(huì)看到，這種轉(zhuǎn)折性的、趨勢(shì)性的、甚至階段性的變化，是和經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的發(fā)展進(jìn)程密切聯(lián)系在一起的，放在新常態(tài)背景下加以解讀，我們就可以得出與以往不同的更貼近實(shí)際的判斷。我們要提醒大家共同關(guān)注的，就是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入轉(zhuǎn)折性變化的今天，我們需要啟動(dòng)改革的思維，我們面對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，不是說(shuō)簡(jiǎn)單地適應(yīng)它就可以了，這個(gè)主動(dòng)地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，實(shí)際上是主動(dòng)地圍繞著新常態(tài)進(jìn)行適應(yīng)性的改革，這“適應(yīng)”二字不是你習(xí)慣它就行，習(xí)慣看它、懂它就行，而是要主動(dòng)地進(jìn)行改革。所以，以此來(lái)審視2014年并且展望2015年，我們一個(gè)很重要的就是看到了改革的前景。起碼大家已經(jīng)看到，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)當(dāng)中，基本上沒(méi)有提及住房方面的事情，但這并非說(shuō)它不重要，而是因?yàn)檫@一屆政府對(duì)于住房市場(chǎng)的調(diào)控思路發(fā)生了根本性的變化，或者說(shuō)正在經(jīng)歷著重要的改革，我們正在進(jìn)入這個(gè)改革的進(jìn)程，政府以怎樣的角度調(diào)控住房市場(chǎng)，都在進(jìn)行變化。這三條是我們今天討論中國(guó)住房市場(chǎng)，并且展望未來(lái)住房市場(chǎng)發(fā)展前景需要注意的地方。
2014-12-26 09:17:35
- 高培勇:
非常感謝謝壽光一直以來(lái)的幫助和支持，他雖然參加別的發(fā)布會(huì)的機(jī)會(huì)少了，但是我的印象當(dāng)中，凡是我們財(cái)經(jīng)院的發(fā)布會(huì)他都參加的，不僅僅是住房發(fā)展報(bào)告的發(fā)布會(huì)。也特別感謝各位記者，作為國(guó)家財(cái)經(jīng)領(lǐng)域的學(xué)術(shù)型智庫(kù)，我們一直在兩條戰(zhàn)線同時(shí)作戰(zhàn)，一條戰(zhàn)線是研究，是生產(chǎn)出成果，另外一條戰(zhàn)線是傳播，傳播我們的成果，好酒也怕巷子深，沒(méi)有各位媒體朋友給我們搭建的傳播平臺(tái)，我們想把我們的思想付諸于實(shí)踐也是困難的。所以我們大家一起努力，把我們的研究和傳播搞得更好，謝謝大家。
2014-12-26 09:20:27
- 倪鵬飛:
感謝高院長(zhǎng)，作為一名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，對(duì)當(dāng)前新常態(tài)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要思考，同時(shí)也感謝他對(duì)這個(gè)報(bào)告的精彩點(diǎn)評(píng)，更感謝他作為中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院的院長(zhǎng)，向諸位媒體的朋友所作的致意，希望諸位媒體繼續(xù)長(zhǎng)期關(guān)注支持中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院所有的研究成果的發(fā)表和發(fā)布。
現(xiàn)在我們有請(qǐng)社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社社長(zhǎng)、皮書(shū)創(chuàng)始人謝壽光先生致辭。
2014-12-26 09:21:19
- 謝壽光:
尊敬的培勇院長(zhǎng)、冬紅副院長(zhǎng)，尊敬的主持人，各位新聞界的朋友，大家早上好。今天是一個(gè)特別具有現(xiàn)代意義會(huì)議的發(fā)布會(huì)的場(chǎng)合，我會(huì)進(jìn)一步和我的傳播團(tuán)隊(duì)，和你們做更深的合作。
2014-12-26 09:21:36
- 謝壽光:
我首先向2014-2015住房綠皮書(shū)的正式發(fā)布，向以倪鵬飛主編為首的研發(fā)團(tuán)隊(duì)表示衷心的祝賀，向財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院的主要領(lǐng)導(dǎo)以及廣大媒體，對(duì)這部綠皮書(shū)的研創(chuàng)給予的全力支持表示衷心感謝。住房綠皮書(shū)在我們皮書(shū)系列中不是最早的，但是它是最有自身鮮明特色的，所以今天倪博士策劃的這個(gè)發(fā)布會(huì)和經(jīng)濟(jì)新常態(tài)作為研討和報(bào)告，揉和在一起，有他很深的考慮。
我們皮書(shū)系列里還有一個(gè)房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)，每年都在5月份左右發(fā)布，它更側(cè)重的是房地產(chǎn)自身的運(yùn)行層面，而住房綠皮書(shū)當(dāng)時(shí)倪博士要研創(chuàng)的時(shí)候，我們是反復(fù)考慮過(guò)的，經(jīng)過(guò)那么多年，更側(cè)重的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的宏觀層面。這里頭無(wú)論是關(guān)于整個(gè)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，房地產(chǎn)本身作為一個(gè)主要的支柱，一種主要的衡量指標(biāo)，是對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的把握有直接關(guān)系的。
我還看到，在這部綠皮書(shū)里面，把世界經(jīng)濟(jì)的狀況，包括當(dāng)下的整合在一起，作為一個(gè)視角來(lái)考慮，對(duì)于理解當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和變化，應(yīng)當(dāng)說(shuō)是個(gè)很重要的視角。也正因?yàn)槿绱?，這部綠皮書(shū)從發(fā)布起就引起社會(huì)公眾、政策層面以及學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注。
正是因?yàn)檫@樣，當(dāng)年國(guó)家社科基金的重大招標(biāo)項(xiàng)目都落到倪鵬飛博士為首的研發(fā)團(tuán)隊(duì)上。所以我想，這部綠皮書(shū)和我們其他類(lèi)型的皮數(shù)應(yīng)當(dāng)說(shuō)有它自己最鮮明的特色，選擇的發(fā)布時(shí)機(jī)，也正是在歲末年初個(gè)時(shí)機(jī)，每年基本上都在這個(gè)時(shí)間，正是高度關(guān)注年度經(jīng)濟(jì)的整個(gè)布局和盤(pán)點(diǎn)總結(jié)的事情，所以它不光是對(duì)我們的作為智庫(kù)產(chǎn)品，所以它恰逢其時(shí)，而且對(duì)媒體來(lái)說(shuō)，可報(bào)道、可以轉(zhuǎn)換的點(diǎn)就非常多，也是支撐這方面的一個(gè)特色。
2014-12-26 09:24:52
- 謝壽光:
倪鵬飛博士是和我們長(zhǎng)期合作的伙伴，這些年來(lái)，他的團(tuán)隊(duì)以及我們整個(gè)財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院在培勇院長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，所創(chuàng)作的大量的智庫(kù)性產(chǎn)品和學(xué)術(shù)產(chǎn)品，基本上都是在我這個(gè)出版社出版的。所以借著這個(gè)機(jī)會(huì)，又是一年年底，我代表社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，向財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院，向高廣春院長(zhǎng)、倪鵬飛博士表示衷心的感謝！也祝這部最新出爐的住房綠皮書(shū)順利發(fā)布，產(chǎn)生重大的影響，對(duì)中國(guó)新常態(tài)之下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，乃至全面深化改革，真正發(fā)揮它作為一部非常有鮮明特色的智庫(kù)報(bào)告的作用。祝鵬飛博士這個(gè)團(tuán)隊(duì)有更多的成果，服務(wù)于這個(gè)社會(huì)，謝謝大家。
2014-12-26 09:27:20
- 倪鵬飛:
非常感謝謝社長(zhǎng)，作為一個(gè)學(xué)者，對(duì)學(xué)術(shù)研究和報(bào)告做出了積極的評(píng)價(jià)，也感謝他作為一個(gè)出版人員，對(duì)這個(gè)報(bào)告的來(lái)龍去脈，并且整個(gè)皮書(shū)的來(lái)龍去脈做了介紹，這是非常動(dòng)人的故事、生動(dòng)的傳奇，將在我們學(xué)術(shù)研究和出版史上留下非常好的佳話。
現(xiàn)在我們進(jìn)入發(fā)布環(huán)節(jié)，首先我對(duì)這個(gè)報(bào)告做一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹，然后幾位主要的創(chuàng)作人員對(duì)報(bào)告進(jìn)行分別的介紹。
2014-12-26 09:28:10
- 倪鵬飛:
我想講五個(gè)方面的問(wèn)題：
第一，2014年形勢(shì)判斷。2014年的基本判斷是，住房市場(chǎng)經(jīng)歷了逐步加深的三重調(diào)整，這個(gè)大家可能都清楚，實(shí)際上這個(gè)調(diào)整從2013年就已經(jīng)隱現(xiàn)了，2014一季度就進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性調(diào)整狀態(tài)。到了第三季度，進(jìn)入了全面調(diào)整。這次調(diào)整有這么幾個(gè)特點(diǎn)：一是在性質(zhì)上，一次性由正轉(zhuǎn)負(fù)，1、2月份的數(shù)據(jù)，一下子很高的正的位置轉(zhuǎn)成負(fù)的增長(zhǎng)。規(guī)模上是逐步下行，程度上是逐步加深，范圍是逐步擴(kuò)大，由正轉(zhuǎn)負(fù)的層次逐漸在增加。這是在新的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，住房市場(chǎng)發(fā)展處在關(guān)鍵階段，各方主題通過(guò)市場(chǎng)相互博弈，進(jìn)行了一次自發(fā)的調(diào)整。大家從這個(gè)圖上，銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額和價(jià)格增幅可以看出，從2014年一季度，不僅銷(xiāo)售量下降，而且銷(xiāo)售額的下降幅度大于銷(xiāo)售面積的幅度，意味著整體價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始下跌了，這是在2014年1、2月份出現(xiàn)的情況。
2014-12-26 09:28:46
- 倪鵬飛:
（圖）這是顯示逐漸擴(kuò)大的，70個(gè)大中城市的同比、環(huán)比，到了9月份實(shí)現(xiàn)了全面的下跌。
這次出現(xiàn)調(diào)整的背景，我們做了一個(gè)梳理，有四個(gè)方面的背景使得調(diào)整出現(xiàn)了。一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”，最集中的表現(xiàn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)從原來(lái)的8%以上直接下降到7%以上的狀態(tài)。二是保障房的建設(shè)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，我們保障房推出是2008年開(kāi)始的，2008-2013年，我們建了并且銷(xiāo)售出去1400萬(wàn)套，解決了3000萬(wàn)的家庭，1.2億人口住房，大大改變了原來(lái)“夾心層”問(wèn)題以及全面供需狀況的問(wèn)題。三是十八大和十八屆三中全會(huì)以后，新一屆中央政府全面深化改革，同時(shí)治理經(jīng)濟(jì)的理念發(fā)生了重大的變化，我們要市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用，不再對(duì)一些方面進(jìn)行過(guò)度干預(yù)。四是國(guó)際經(jīng)濟(jì)有了新的變化，國(guó)際經(jīng)濟(jì)雖然沒(méi)有完全走出衰退的陰影，但是形勢(shì)正在好轉(zhuǎn)，并且一些主要發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)明顯改善，它的宏觀政策特別是貨幣政策就有所改變。全球的房地產(chǎn)形勢(shì)，特別是一些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生了變化，形勢(shì)在明顯好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)在明顯上漲。
2014-12-26 09:30:40
- 倪鵬飛:
基于前面這些背景，我們認(rèn)為，這次調(diào)整是三期調(diào)整的重合，并且標(biāo)志著一個(gè)新的時(shí)代的到來(lái)，從住房的賣(mài)方市場(chǎng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)。這三期重合，第一期是長(zhǎng)期走勢(shì)的調(diào)整。原來(lái)住房一直處在緊張短缺的狀態(tài)，主要是人口結(jié)構(gòu)、需求方面的原因，從勞動(dòng)人口、從結(jié)婚年齡階段的人口、從城鎮(zhèn)化的人口，這幾個(gè)方面過(guò)去二十多年都是處在增長(zhǎng)或者快速增長(zhǎng)的階段，但是到了2013年，都發(fā)生了很大的變化，而供給恰恰在2013年的時(shí)候，城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到了33平米，也就是說(shuō)人均基本達(dá)到了一套，并且住房潛在供給還在大量增加，因此供求格局發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，從原來(lái)的買(mǎi)方市場(chǎng)進(jìn)入了賣(mài)方市場(chǎng)，這將意味著一個(gè)重大的調(diào)整了轉(zhuǎn)折。第二個(gè)是中期調(diào)整，國(guó)際上房地產(chǎn)周期十幾年都會(huì)經(jīng)歷一個(gè)周期，從中國(guó)的經(jīng)濟(jì)來(lái)看，從1978年到現(xiàn)在也是每十年都有一個(gè)周期，現(xiàn)在是中周期的調(diào)整。還有一個(gè)短期的調(diào)整。我們注意到，從1998年以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)每三年左右都會(huì)有個(gè)周期性的波動(dòng)，從2008年開(kāi)始那些報(bào)告就可以看出，都用一兩年的形勢(shì)判斷，要么是春暖夏涼要么冬暖秋涼等等，都反映出了短期的調(diào)整態(tài)勢(shì)。現(xiàn)在也是，從短期來(lái)看，2014年短周期也是衰退的狀態(tài)。所以，這三期調(diào)整的重合，就使得這次的調(diào)整和其他調(diào)整有了很大的不同。這是我剛才說(shuō)的那些觀點(diǎn)的證據(jù)，我們的人口從2010年是高峰，新增人口2500萬(wàn)，從那以后開(kāi)始下降。但是我們?nèi)司杖朐谠鲩L(zhǎng)，這實(shí)際上是支撐了我們另外一個(gè)判斷，中國(guó)住房還是有剛需的。
2014-12-26 09:34:06
- 倪鵬飛:
（圖）這是我們根據(jù)人口結(jié)構(gòu)做的未來(lái)需求的曲線；這是反映出十年中國(guó)住房竣工率。短期周期我們用投資，反映出三年左右都會(huì)有個(gè)完整的周期波動(dòng)。
剛才說(shuō)的三期，最直接的原因我們做了一個(gè)分析，也可以分為三點(diǎn)，第一點(diǎn)是短期內(nèi)供過(guò)于求，這是導(dǎo)致這次調(diào)整的最基本的原因。關(guān)鍵原因是預(yù)期的改變，原來(lái)大家都認(rèn)為房子短缺，房?jī)r(jià)一定還會(huì)漲，但是從2014年1月份開(kāi)始，人們的預(yù)期在瞬間發(fā)生了重大調(diào)整，這與一些意見(jiàn)領(lǐng)袖和國(guó)內(nèi)外形勢(shì)有跟大的關(guān)系。這個(gè)預(yù)期導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的信貸行為，它對(duì)開(kāi)發(fā)信貸、抵押信貸、消費(fèi)信貸適度的緊縮，導(dǎo)致了需求和供給同時(shí)都發(fā)生了變化，從這個(gè)表可以清楚地看出來(lái)。個(gè)人抵押貸款，今年1-9月份是負(fù)增長(zhǎng)4.9%，但是去年是正增長(zhǎng)33%，這是冰火兩重天，這與需求主體自身需求下降有關(guān)，更重要的是金融機(jī)構(gòu)信心不足，導(dǎo)致了信貸的變化。
2014-12-26 09:38:14
- 倪鵬飛:
第二，問(wèn)題分析。主要是突出兩個(gè)，一個(gè)是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出，局部性風(fēng)險(xiǎn)增大。我把它分成幾個(gè)，一個(gè)是住房市場(chǎng)。我們注意到，住房市場(chǎng)是潛在性的供給嚴(yán)重過(guò)剩，結(jié)構(gòu)性失衡突出。剛才我們說(shuō)轉(zhuǎn)折是強(qiáng)調(diào)的相對(duì)過(guò)剩、短期過(guò)剩，這其實(shí)是一個(gè)問(wèn)題，但是它不是主要的問(wèn)題。我們通過(guò)市場(chǎng)的辦法調(diào)整一下，供給減少一下，需求再消化一下，短期過(guò)剩就解決了，所以短期過(guò)剩不是問(wèn)題。我現(xiàn)在要強(qiáng)調(diào)的是潛在的供給過(guò)剩是非常嚴(yán)重。最近幾年，尤其是2011年開(kāi)始，我們這幾年住房的竣工都在20億平米的水平，實(shí)際上我們最大需要的也是12億平米。并且還有一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題，我們開(kāi)工的面積，從原來(lái)和竣工面積相差不大，現(xiàn)在達(dá)到60億，大大超過(guò)竣工面積，這意味著未來(lái)的供給嚴(yán)重過(guò)剩，而且也反映了很多問(wèn)題，現(xiàn)在我們說(shuō)的爛尾樓等等方面的問(wèn)題，都反映在施工面積大幅增加。
2014-12-26 09:39:14
- 倪鵬飛:
第二個(gè)是區(qū)域結(jié)構(gòu)失衡，現(xiàn)在一二線城市相對(duì)過(guò)剩，還有增長(zhǎng)的余地。但是三、四線城市，已經(jīng)是絕對(duì)過(guò)剩，長(zhǎng)期過(guò)剩了。第三是階層性的結(jié)構(gòu)失衡，富裕階層、高收入階層有兩到三套住房，但是還有一些流動(dòng)人口或者農(nóng)民工住房還存在很大的問(wèn)題。
從金融方面來(lái)看，也是結(jié)構(gòu)性失衡加劇、風(fēng)險(xiǎn)加大。一是表現(xiàn)在房地產(chǎn)融資占全社會(huì)融資的比重不但沒(méi)有下降，反而在上升。房地產(chǎn)信貸融資集中過(guò)高，個(gè)人抵押貸款規(guī)模巨大，這就會(huì)帶來(lái)潛藏著很大的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在我們要資產(chǎn)證券化，但是資產(chǎn)證券化受到很多的約束，在信托方面，高成本、經(jīng)濟(jì)下行和信托人的債券剛性兌付。最后一點(diǎn)就是我們過(guò)去也一直強(qiáng)調(diào)的，銷(xiāo)售不當(dāng)、資金緊張、融資高成本，使開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨資金鏈斷裂和違約風(fēng)險(xiǎn)加大。我們的住房風(fēng)險(xiǎn)不在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，而是在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。價(jià)格在上升，銷(xiāo)售量在下跌，這是我們今年非常大的特點(diǎn)。按說(shuō)，供大于求了，價(jià)格應(yīng)該下降了，銷(xiāo)售量和價(jià)格都在下降，這里面預(yù)示著很大的風(fēng)險(xiǎn)，土地價(jià)格在上升意味著什么？意味著房?jī)r(jià)是什么樣的形勢(shì)，但是房?jī)r(jià)又不可能上漲，這里面有巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
2014-12-26 09:42:25
- 倪鵬飛:
宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長(zhǎng)有沖突。我研究中國(guó)經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)，非常像一戰(zhàn)之前世界經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)，處在產(chǎn)能過(guò)剩、需求不足、物價(jià)下跌、失業(yè)率上升，有些企業(yè)破產(chǎn)的狀態(tài)之下，我們?cè)诮Y(jié)構(gòu)方面，體制改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長(zhǎng)的矛盾方面也是值得重視。
再一個(gè)是宏觀政策面臨著兩難的原則，政策引導(dǎo)預(yù)期遭遇挑戰(zhàn)，貨幣政策難以有效的傳導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是中小企業(yè)。經(jīng)濟(jì)下行和房地產(chǎn)下行導(dǎo)致政府收入減少，但支出要增加。政府宏觀政策對(duì)社會(huì)預(yù)期有效的引導(dǎo)面臨著挑戰(zhàn)，過(guò)去十多年，從1998年開(kāi)始，雖然這個(gè)調(diào)控效果不大，但是中央的政策在社會(huì)的回應(yīng)還是非常好的，也就是說(shuō)大家對(duì)政府的政策是非常買(mǎi)賬的，它能夠很好地引導(dǎo)預(yù)期。我們一旦出臺(tái)一個(gè)相對(duì)緊縮的政策，馬上市場(chǎng)就會(huì)有反映，但是現(xiàn)在新的狀態(tài)下可能就受到挑戰(zhàn)了。我們最近出臺(tái)了幾個(gè)穩(wěn)定住房消費(fèi)的政策，就沒(méi)有得到很好的回應(yīng)，我想這是一個(gè)非常非常重大的調(diào)整。
2014-12-26 09:50:12
- 倪鵬飛:
這是我們剛才說(shuō)的一些證據(jù)，這反映出地區(qū)間的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，從房?jī)r(jià)能夠反映出來(lái)。
第三，今年對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、對(duì)房地產(chǎn)有什么影響。有利影響是長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，不利的影響是短期內(nèi)增加了增長(zhǎng)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。
有利影響，促進(jìn)未來(lái)住房市場(chǎng)健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整。本輪調(diào)整是住房市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整，是前期過(guò)度高漲后的周期性衰退和調(diào)整，具有必然性和合理性，調(diào)整總體上比較溫和、風(fēng)險(xiǎn)可控，無(wú)論對(duì)房地產(chǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)民生都具有一定的積極意義。一是有利于實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的供求平衡，調(diào)整最終能夠?qū)崿F(xiàn)再平衡，所以調(diào)整是非常必要的，調(diào)整也是有利的。二是有利居民通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。過(guò)去我們說(shuō)居民買(mǎi)不起房，市場(chǎng)不能解決，現(xiàn)在供過(guò)于求了，住房?jī)r(jià)格不能再上漲了。居民的收入在提升，支付能力可能就會(huì)增加，有利于居民通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決。第三個(gè)是通過(guò)危機(jī)和衰退有利于淘汰落后的房體，優(yōu)化資源配置，提高經(jīng)濟(jì)效益。第四個(gè)有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，過(guò)去大家都認(rèn)為房地產(chǎn)是一個(gè)堡壘行業(yè)，各個(gè)行業(yè)都去搞房地產(chǎn)，大家都在搞房地產(chǎn)，都在投房，現(xiàn)在房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生變化了，可能投資和創(chuàng)業(yè)都會(huì)發(fā)生調(diào)整，事實(shí)上現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始了調(diào)整。媒體注意到，一些房地產(chǎn)領(lǐng)域的精英人士都調(diào)整到其他行業(yè)去了，投資也有變化了，還有房地產(chǎn)企業(yè)，還有其他企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)投資也有適當(dāng)?shù)母淖?。五是有利于促進(jìn)居民自主創(chuàng)業(yè)。雖然過(guò)去房地產(chǎn)熱帶來(lái)一些問(wèn)題，但是許多人在熱的過(guò)程中解決了住房問(wèn)題，實(shí)際上就有了資產(chǎn)，有了資產(chǎn)就為他下一步用這個(gè)資產(chǎn)進(jìn)行抵押、創(chuàng)業(yè)帶來(lái)了很好的調(diào)整。所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，前期房地產(chǎn)的發(fā)展阻礙了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、阻礙了創(chuàng)業(yè)，但是現(xiàn)在也有利于居民去創(chuàng)業(yè)，去投資。
2014-12-26 09:51:25
- 倪鵬飛:
不利的影響是拖累了短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，增加了系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。一是減低了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。初步測(cè)算，2014年房地產(chǎn)投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接貢獻(xiàn)是0.48個(gè)百分點(diǎn)，比2013年對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)下降了0.35個(gè)百分點(diǎn)?？梢赃@樣判斷，2014年宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下降的主要原因，或者主要的貢獻(xiàn)是房地產(chǎn)投資的下降導(dǎo)致的。三季度看，7.4和7.7，這中間是0.3，房地產(chǎn)直接的貢獻(xiàn)就是0.3的，再加上間接貢獻(xiàn)，當(dāng)然由于這個(gè)原因，中央采取了一些刺激措施，還是保持在7.7，但是總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是非常大的，也減低了就業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是相關(guān)性很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)性很大的產(chǎn)業(yè)，它的投資下降影響了就業(yè)。影響了政府投入，增加了系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。
2014-12-26 09:54:17
- 倪鵬飛:
第四，對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)。2015年住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)雙重分化的趨勢(shì)。在四大背景、三期重合以及買(mǎi)方市場(chǎng)到來(lái)的階段，我們認(rèn)為，本次住房調(diào)整與之前相比，調(diào)整的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，速度會(huì)更慢，程度會(huì)更深，未來(lái)住房市場(chǎng)將進(jìn)入減速的常態(tài)。當(dāng)然不同的層面上，有兩個(gè)分化，首先是一線二線城市和三、四線城市的分化調(diào)整，一二線城市需求比較旺，消化比較快，調(diào)整的時(shí)間比較短。三、四線城市需求比較弱，供給比較多，消化比較慢，時(shí)間比較長(zhǎng)，是這樣的分化。二是短期調(diào)整和長(zhǎng)期調(diào)整的分化。短期調(diào)整按照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)看，只要是貨幣資金一松，短期調(diào)整就會(huì)回升?，F(xiàn)在我們又出現(xiàn)這種狀況，所以我們認(rèn)為，短期出現(xiàn)回暖，短期的調(diào)整是有的。長(zhǎng)期的調(diào)整，剛才說(shuō)了，中期和長(zhǎng)期，程度更深，需要很長(zhǎng)的一段時(shí)間，疊加在一起，有升的因素也有降的因素。
所以我們總的判斷，這次的調(diào)整應(yīng)該是L形的調(diào)整，從原來(lái)很高下降下來(lái)，在緩步的上升，并且也不會(huì)上升到原來(lái)那樣的程度。這有點(diǎn)像全球金融危機(jī)之后的全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，這是我們非常重大的一個(gè)判斷。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)是個(gè)L形的調(diào)整，到2015年的時(shí)候，在雙重分化的狀態(tài)下，這個(gè)調(diào)整難以走出衰退的態(tài)勢(shì)，整體呈現(xiàn)出乏力的態(tài)勢(shì)，當(dāng)然我剛才說(shuō)了，一、二線城市，特別是一線城市，它的調(diào)整、它的回暖在2015年部分城市有可能會(huì)實(shí)現(xiàn)。
2014-12-26 09:55:14
- 倪鵬飛:
具體的原因不展開(kāi)說(shuō)了，有很多，既有正面的積極的原因，也有消極的原因。積極的是庫(kù)存大，短期內(nèi)難以消化，市場(chǎng)預(yù)期難以改變。還有全球經(jīng)濟(jì)和全球住房市場(chǎng)對(duì)調(diào)整有壓力。積極的有兩個(gè)因素，一個(gè)是主動(dòng)的因素，就是居民收入的增長(zhǎng)和城市化的推進(jìn)，剛需還會(huì)繼續(xù)。有兩個(gè)主觀的因素，就是如果我們宏觀經(jīng)濟(jì)下滑較為嚴(yán)重的話，中央會(huì)采取一些措施，使得房地產(chǎn)不能降得太低。這五個(gè)因素綜合在一起，就是我們剛才所判斷的形勢(shì)。
（圖）我們列了一個(gè)表，是大膽的預(yù)測(cè)，根據(jù)學(xué)術(shù)研究，預(yù)測(cè)都不是特別的準(zhǔn)確，但是我們說(shuō)也要有個(gè)預(yù)測(cè)。
2014-12-26 09:56:48
- 倪鵬飛:
第五，一個(gè)政策建議，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定住房消費(fèi)。很多媒體和專(zhuān)家都說(shuō)了，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，要交給市場(chǎng)來(lái)決定，政府就不用管了，甚至解讀說(shuō)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)中就沒(méi)有講到房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題。我想告訴大家，雖然公報(bào)里沒(méi)有點(diǎn)到住房調(diào)控問(wèn)題，但事實(shí)上中央高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和變化的，這個(gè)高度關(guān)注也是非常正確的，我們說(shuō)十八屆三中全會(huì)講到關(guān)于調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用，但是政府認(rèn)識(shí)這個(gè)規(guī)律，發(fā)揮更好的引導(dǎo)作用，我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)剛從日本調(diào)研回來(lái)，日本的教訓(xùn)是非常深刻，政府在宏觀決策方面，沒(méi)有正確精準(zhǔn)地決策，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)崩盤(pán)，出現(xiàn)重大問(wèn)題，進(jìn)而導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)失去了二十年。越是在這個(gè)關(guān)鍵的時(shí)候，越是在預(yù)期不明確、不確定的狀態(tài)下，在這個(gè)轉(zhuǎn)折的狀態(tài)下，中央政府作為宏觀調(diào)控政策，不僅要高度關(guān)注、高度跟蹤，而且要精準(zhǔn)、要正確，才有可能把泡沫有個(gè)很好的吸收，把良好的信心樹(shù)立起來(lái)，使得住房市場(chǎng)能夠走上健康發(fā)展道路，進(jìn)而使整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。
2014-12-26 09:59:50
- 倪鵬飛:
我提幾個(gè)建議：第一，完善政府調(diào)控住房市場(chǎng)的政策辦法。我們建議建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的預(yù)警機(jī)制，在區(qū)間調(diào)控什么狀態(tài)下政府采取什么措施，包括采取不用管，讓市場(chǎng)來(lái)辦，這是處在綠燈區(qū)。在黃燈區(qū)要采取逆周期的調(diào)整措施，紅燈區(qū)要采取行政措施。第二，取消若干行政性管制措施，讓市場(chǎng)在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用。過(guò)剩了，市場(chǎng)價(jià)格一下跌，可能開(kāi)發(fā)商就不再增加了，停一段時(shí)間就消化了，所以非常有必要。第三，采取必要的刺激政策，以穩(wěn)定住房消費(fèi)。這是在當(dāng)前的階段，宏觀經(jīng)濟(jì)政策一直是逆周期的，過(guò)去它在上漲的時(shí)候，我們采取抑制的辦法，現(xiàn)在處在衰退的狀態(tài)下，我們當(dāng)然要采取刺激的辦法。至于刺激到什么程度和怎么刺激，就要根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)形勢(shì)的發(fā)展，我們采取必要的措施。最重要的是，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。剛才我說(shuō)了，預(yù)期現(xiàn)在是個(gè)最關(guān)鍵的問(wèn)題，非常非常關(guān)鍵的問(wèn)題，之所以出現(xiàn)重大的問(wèn)題，過(guò)去他們太樂(lè)觀了，現(xiàn)在又太悲觀了，我們千萬(wàn)不能走他那個(gè)路子，政府在這個(gè)過(guò)程中，既要在政策上很好的政策，又要在預(yù)期上有很好地引導(dǎo)。
2014-12-26 10:01:26
- 倪鵬飛:
加快改革，為市場(chǎng)發(fā)揮決定性的調(diào)節(jié)作用創(chuàng)造環(huán)境。市場(chǎng)不完善，真正發(fā)揮作用的時(shí)候，就發(fā)揮錯(cuò)誤的作用了，所以要發(fā)揮市場(chǎng)的作用，就必須加快改革，使住房基礎(chǔ)制度完善。一是保障制度要完善，共有產(chǎn)權(quán)住房制度。二是啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記，完善房地產(chǎn)稅收制度，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)造條件。三是改革集體土地轉(zhuǎn)換國(guó)有的制度，改善完善土地的儲(chǔ)備交易、收益分配等制度。四是建立新的住房財(cái)政制度。五是完善住房金融制度體系。首先，中央政府新建或改造國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行，建立國(guó)家住房發(fā)展銀行。其次，改革公積金制度，建立中國(guó)公積金儲(chǔ)蓄銀行集團(tuán)，構(gòu)建統(tǒng)一的、全國(guó)性的住房公積金管理和運(yùn)作的平臺(tái)。第三是推行住房抵押貸款制度，建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。再一個(gè)，在租賃市場(chǎng)也要有大的動(dòng)作，要建立房地產(chǎn)承租人保護(hù)和承租者市民待遇的保護(hù)。
2014-12-26 10:02:50
- 倪鵬飛:
培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用。我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到住房對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)不可能再像過(guò)去那樣大的貢獻(xiàn)了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)進(jìn)入了這樣一個(gè)階段。但是，從整個(gè)大的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，還有貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的空間，一個(gè)是保障房要加快，二是隨著中國(guó)收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，旅游、文化、養(yǎng)生、產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)都在迅速的發(fā)展，帶來(lái)了旅游、文化、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、體育等相關(guān)地產(chǎn)要進(jìn)入快速的發(fā)展期。政府適應(yīng)需求結(jié)構(gòu)的變化，采取措施，促進(jìn)相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)在改變一切，那么對(duì)房地產(chǎn)也是一個(gè)改變，也在和房地產(chǎn)融合，所以我們要用互聯(lián)網(wǎng)改造房地產(chǎn)業(yè)，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)促進(jìn)房地產(chǎn)的融資、開(kāi)發(fā)、消費(fèi)、服務(wù)，來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
我就給大家介紹這么多。
下面請(qǐng)鄒琳華介紹住房市場(chǎng)的情況。
2014-12-26 10:04:34
- 鄒琳華:
各位領(lǐng)導(dǎo)，同事和新聞媒體的朋友，上午好。在此我向大家簡(jiǎn)要介紹一下全國(guó)住房市場(chǎng)形勢(shì)的分析與預(yù)測(cè)。
我的介紹主要分為以下四個(gè)部分，第一部分是2014年概況，第二部分是當(dāng)前住房市場(chǎng)存在的問(wèn)題，第三部分是對(duì)2015年市場(chǎng)形勢(shì)的判斷，最后是政策建議。
首先是2014年概況。我們概括為投資投機(jī)全面退潮，商品住宅首現(xiàn)過(guò)剩。當(dāng)前的住房市場(chǎng)有很大的比例是由住房投資投機(jī)來(lái)支撐，但是隨著投資投機(jī)退出市場(chǎng)，商品住宅過(guò)剩的現(xiàn)象第一次比較清晰地展現(xiàn)在大家的面前。具體來(lái)講，從房?jī)r(jià)來(lái)看，大中城市的房?jī)r(jià)由全線上漲到普遍下跌，截至到2014年11月，70個(gè)大中城市里面有67個(gè)城市是環(huán)比下跌的，只有3個(gè)城市維持持平狀態(tài)，沒(méi)有城市是環(huán)比上漲的。從同比來(lái)講，到2014年11月，70個(gè)大中城市有68個(gè)大中城市同比下跌，也就是說(shuō)都低于去年最高值，只有兩個(gè)城市房?jī)r(jià)仍然比去年高。而在去年年底，幾乎所有的城市房?jī)r(jià)都是上漲的。
2014-12-26 10:05:16
- 鄒琳華:
隨著商品住宅進(jìn)入過(guò)剩階段，成交量萎縮庫(kù)存水平攀升。具體表現(xiàn)為，商品銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額都出現(xiàn)了比較大的負(fù)增長(zhǎng)，雖然說(shuō)10月份政府密集地出臺(tái)了一系列救市政策，使市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)小的反彈，但總體銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額都是負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。具體表現(xiàn)為待售面積也出現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的局面。
同住房開(kāi)發(fā)投資來(lái)講，開(kāi)發(fā)投資增速下滑也是比較明顯的，這個(gè)反映了開(kāi)發(fā)商的信心下滑。住宅開(kāi)發(fā)投資，由去年高點(diǎn)接近20%的增長(zhǎng)降到10%左右，而新開(kāi)工面積是負(fù)增長(zhǎng)的局面，土地購(gòu)置面積也是負(fù)增長(zhǎng)的，成交價(jià)款也接近于負(fù)增長(zhǎng)。雖然說(shuō)地價(jià)的下滑沒(méi)有過(guò)剩面積下滑快，但是這里面有個(gè)不同是產(chǎn)品的因素，在土地市場(chǎng)蕭條的情況下，地方政府只好把更好的土地拿出來(lái)賣(mài)，使得下滑從數(shù)據(jù)上看沒(méi)有那么明顯。
2014-12-26 10:06:57
- 鄒琳華:
從資金來(lái)源來(lái)講，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速明顯下降，其中一些比較重要的數(shù)據(jù)，個(gè)人按揭貸款也是負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
租賃市場(chǎng)熱度下降，房租漲速明顯下滑，租金指數(shù)已經(jīng)低于CPI的指數(shù)，比物價(jià)漲得還是更慢一些。
宏觀政策出現(xiàn)了明顯的拐點(diǎn)，限購(gòu)限貸相繼退出。以前限購(gòu)城市除了北上廣深和三亞仍然在堅(jiān)守之外，其他的城市都已經(jīng)放寬了這個(gè)限購(gòu)政策，針對(duì)于二套和二套以上住房的貸款限制也大幅度放松，只要接近貸款，二套房就可以享受首套房的政策，而三、四套房的貸款的政策性建設(shè)也沒(méi)有，由銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)自己來(lái)確定。
這個(gè)宏觀政策的及時(shí)轉(zhuǎn)變，對(duì)于緩解市場(chǎng)的恐慌，避免房?jī)r(jià)急劇硬著陸，起到了積極的作用，同時(shí)市場(chǎng)也出現(xiàn)了一定的好轉(zhuǎn)，但是沒(méi)有一個(gè)根本性的轉(zhuǎn)變。
2014-12-26 10:08:07
- 鄒琳華:
關(guān)于當(dāng)前住房市場(chǎng)存在的問(wèn)題，主要概括為住房相對(duì)過(guò)剩時(shí)代將提前到來(lái)，而三位一體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將面臨挑戰(zhàn)。首先，在當(dāng)前三位一體的開(kāi)發(fā)模式下，商品住房的相對(duì)過(guò)剩時(shí)代必將提前到來(lái)。何為三位一體的開(kāi)發(fā)模式呢？就是地方政府賣(mài)地，銀行貸款，開(kāi)發(fā)商購(gòu)地貸款開(kāi)發(fā)住房，形成一個(gè)利益共同體。在這個(gè)利益共同體的合作下，商品住房必將呈現(xiàn)出快速無(wú)限擴(kuò)張供給的趨勢(shì)，因?yàn)榈胤秸绻淮罅抠u(mài)地，就可能面臨財(cái)政破產(chǎn)，而銀行不為房地產(chǎn)提供貸款，就可能把自己套牢。開(kāi)發(fā)商也是通過(guò)商品房的預(yù)售和滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，使它的住房開(kāi)發(fā)量呈現(xiàn)幾何式增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。從供給方來(lái)講，供給的擴(kuò)張速度是非?？斓?。從需求方面來(lái)講，三位一體的開(kāi)發(fā)模式下，三方合作有個(gè)比較便利的抬高房?jī)r(jià)的條件，必然造成房?jī)r(jià)不斷提高，一方面房?jī)r(jià)很高，另外一方面商品房的供給量又無(wú)限擴(kuò)大，住房相對(duì)過(guò)剩時(shí)代必將會(huì)提前到來(lái)，而不一定要等到城市化的拐點(diǎn)出現(xiàn)。
2014-12-26 10:10:59
- 鄒琳華:
當(dāng)前三位一體的商品房開(kāi)發(fā)模式不能滿足精細(xì)化住房需求，改善性需求難以全面啟動(dòng)。前一段時(shí)間，隨著住房市場(chǎng)的低迷，大家都在考慮改善性的需求，也就是說(shuō)改善性需求會(huì)不會(huì)成為市場(chǎng)新的接力或者引導(dǎo)的力量。但是按目前的商品房開(kāi)發(fā)模式來(lái)講，改善性需求是難以啟動(dòng)的，因?yàn)楫?dāng)前商品房產(chǎn)品具有高度的同質(zhì)性，而且品質(zhì)越來(lái)越低，因?yàn)樵缴w越遠(yuǎn)，而且配套越來(lái)越差，既不能滿足上班的需求，也不能滿足基本的生活需要，最容易滿足的實(shí)際上就是住房投資投機(jī)者，發(fā)展到目前這種態(tài)勢(shì)下，蓋商品房主要是為投資投機(jī)者設(shè)計(jì)的，改善性的意義并不是很大，所以改善性需求難以全面啟動(dòng)，就會(huì)存在很大的供求問(wèn)題。
當(dāng)前商品房需求主要靠投資投機(jī)支撐，而真實(shí)的庫(kù)存積壓與住房空置狀況較為嚴(yán)重。以前我們都講供不應(yīng)求，但是隨著投資投機(jī)的退去，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)真實(shí)的住房庫(kù)存狀況和空置狀況是非常嚴(yán)重的態(tài)勢(shì)。最近幾年蓋的房子雖然賣(mài)掉了，但是很大比例都在投資投機(jī)者手里，并不是滿足剛性需求的產(chǎn)品。
2014-12-26 10:11:57
- 鄒琳華:
關(guān)于2015年的走勢(shì)，我們總體概括為商品房?jī)r(jià)格軟著陸，開(kāi)發(fā)商面臨大抉擇。主要分以下五個(gè)方面來(lái)說(shuō)：第一，一、二線城市進(jìn)入相對(duì)過(guò)剩階段，房?jī)r(jià)繼續(xù)下滑，限購(gòu)政策有望全面退出。為什么說(shuō)一、二線城市房?jī)r(jià)下滑呢？一是經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，人們對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期發(fā)生了變化，對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期也做了調(diào)整，對(duì)以前房?jī)r(jià)非常樂(lè)觀的人已經(jīng)開(kāi)始反思房?jī)r(jià)是不是能夠繼續(xù)上漲。從供給方面來(lái)講，潛在的供給量非常嚴(yán)重，而從需求方面來(lái)講，隨著金融市場(chǎng)的進(jìn)一步改革，人們的投資渠道進(jìn)一步增加，其實(shí)很多人可以有更多的渠道來(lái)投資，而不是投資到房地產(chǎn)上面，投資投機(jī)需求也是有退出的趨勢(shì)，投資投機(jī)需求退出而剛性需求有限、潛在的供給又很大，所以在未來(lái)一年，房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)下滑，而快速反彈的力量并不具備。
第二，三、四線城市仍處于消化庫(kù)存階段，房?jī)r(jià)延續(xù)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)。近幾年，三、四線城市房?jī)r(jià)仍然是調(diào)整階段，但是因?yàn)檎{(diào)整過(guò)一段時(shí)間，風(fēng)險(xiǎn)有一定的釋放，不會(huì)出現(xiàn)快速下挫的態(tài)勢(shì)。第三，中央和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。各級(jí)政府這次對(duì)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折反應(yīng)是很快的，即使放開(kāi)了限購(gòu)和限貸，而且在金融方面有個(gè)比較大的寬松。但是在未來(lái)，還有一些政策可能會(huì)繼續(xù)推出，包括買(mǎi)房落戶口或者購(gòu)買(mǎi)商品房來(lái)作為保障房，加大老齡區(qū)的拆遷力度，從而創(chuàng)造需求和減少供給，以及進(jìn)一步降低二手房各種交易稅費(fèi)等等刺激政策，這些刺激政策可以避免樓市的硬著陸、緩解市場(chǎng)恐慌起到一個(gè)積極的作用，從而使市場(chǎng)呈現(xiàn)軟著陸的態(tài)勢(shì)。但是由于經(jīng)濟(jì)基本面的變化和人們對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，樓市也不會(huì)因?yàn)榫仁姓叨霈F(xiàn)大幅度反彈，主要是軟著陸的局面。
2014-12-26 10:25:02
- 鄒琳華:
第四，樓市以緩慢下行為主，整體崩盤(pán)的條件不具備。一般來(lái)講，樓市崩盤(pán)的話可能會(huì)需要以下幾個(gè)必要條件。首先，城市化呈現(xiàn)了拐點(diǎn)，人口流向出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，目前來(lái)講，我們城市化還沒(méi)有出現(xiàn)拐點(diǎn)，雖然說(shuō)有一些大城市郊區(qū)化的趨向，但是中國(guó)作為發(fā)展不平衡大國(guó)，它的郊區(qū)化、大城市化和城鎮(zhèn)化是同時(shí)并進(jìn)的，總體還沒(méi)有出現(xiàn)一邊倒的逆轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)增長(zhǎng)前景仍然是看好，雖然說(shuō)我們進(jìn)入一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新常態(tài)，但是這個(gè)新常態(tài)不是進(jìn)入衰退，也不是進(jìn)入蕭條，它是一個(gè)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，未來(lái)的前景是樂(lè)觀的，所以樓市還沒(méi)有整體崩盤(pán)的基礎(chǔ)。
第五，開(kāi)發(fā)商面臨大抉擇，未來(lái)一半以上的開(kāi)發(fā)商將轉(zhuǎn)行或者在市場(chǎng)中消失。我們商品房自有率很高，而住房潛在供給量也很高，也就是說(shuō)目前開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)能存在很大的過(guò)剩的局面，在未來(lái)，要消化這些過(guò)剩的產(chǎn)能，就必然意味著大量開(kāi)發(fā)商將轉(zhuǎn)行或者退出房地產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)商將面臨一個(gè)大的轉(zhuǎn)變，像當(dāng)前股市暴漲的局勢(shì)也是開(kāi)發(fā)商大抉擇的一部分，開(kāi)發(fā)企業(yè)如果資金沒(méi)有必要在房地產(chǎn)投下去，就會(huì)轉(zhuǎn)向股市，立志于向一個(gè)金融控股公司這樣的轉(zhuǎn)型。
2014-12-26 10:25:42
- 鄒琳華:
這是2015年中國(guó)新建商品住房市場(chǎng)主要指標(biāo)增速預(yù)計(jì)值，預(yù)計(jì)2015年它的銷(xiāo)售價(jià)格大概下降5%，而銷(xiāo)售面積降低12%，而住房開(kāi)發(fā)投資大概增加10%左右。
關(guān)于未來(lái)的對(duì)策建議，我們的概括是，適應(yīng)需求形勢(shì)變化，重構(gòu)住房開(kāi)發(fā)模式。首先我們要深化住房供給趨勢(shì)的改革，避免重走需求刺激的老路。以前慣性就是這樣，一旦樓市不景氣或者經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不景氣，我們就會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行刺激，而刺激往往也會(huì)奏效，大家都去買(mǎi)房，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)著陸。但是目前的形勢(shì)可能有點(diǎn)不一樣，因?yàn)樯唐贩康南鄬?duì)過(guò)剩形勢(shì)比較嚴(yán)重，另外一方面大家對(duì)住房市場(chǎng)的預(yù)期也出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，很多人不看好住房市場(chǎng)，從已有的刺激政策市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)講，很多人進(jìn)入了股市，而較少地流入樓市，這也反映了人心的向背。所以我們未來(lái)不應(yīng)該走需求刺激的老路，而進(jìn)一步加大住房供給的過(guò)剩局面，而應(yīng)該深化供給機(jī)制的改革，創(chuàng)造出更多更好的產(chǎn)品，供消費(fèi)者選擇，達(dá)到平穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)。
2014-12-26 10:25:49
- 鄒琳華:
我們倡議全面放開(kāi)城鎮(zhèn)自建房，釋放居民住房改善性需求。前面說(shuō)住房改善性需求難以啟動(dòng)，原因就是我們開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品高度同質(zhì)，并且品質(zhì)并不高，難以滿足當(dāng)人們已經(jīng)有了一套房之后，要提高生活水平提出的精細(xì)化的住房要求。在這種局面下，我們應(yīng)當(dāng)通過(guò)改革來(lái)釋放住房改善性需求。全面放開(kāi)城鎮(zhèn)的居民自建房，允許居民自己購(gòu)買(mǎi)國(guó)有土地，找人設(shè)計(jì)和建造住房居住。在當(dāng)前的態(tài)勢(shì)下，雖然說(shuō)中央政府沒(méi)有明文禁止城鎮(zhèn)居民自建房，但地方政府通過(guò)地方法規(guī)和地塊的規(guī)模，還有規(guī)劃限制，以及種種煩瑣的建設(shè)倒逼程序，使得城鎮(zhèn)居民沒(méi)有辦法自建住房。在未來(lái)，我們需要進(jìn)一步改革保障居民自建住房的權(quán)利，并且從金融角度給予居民購(gòu)地自建住房的金融支持，使城鎮(zhèn)居民能夠以較低成本獲得高水準(zhǔn)的住房，從而真正實(shí)現(xiàn)住房改善的目標(biāo)。
以上是我的簡(jiǎn)要匯報(bào)，謝謝。
2014-12-26 10:27:11
- 高廣春:
大家上午好，我是負(fù)責(zé)房地產(chǎn)金融方面的內(nèi)容。
我的題目是新常態(tài)下房地產(chǎn)金融。
新常態(tài)下中國(guó)房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)可以用兩個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)概括，一個(gè)關(guān)鍵詞是“去化”，一個(gè)關(guān)鍵詞是“結(jié)構(gòu)化”。
我先講一下新常態(tài)下房地產(chǎn)趨勢(shì)問(wèn)題?！叭セ庇腥齻€(gè)內(nèi)容，一是放棄房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的定位。大家知道，2013年以來(lái)，國(guó)務(wù)院18號(hào)文將房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，一直到現(xiàn)在?，F(xiàn)在應(yīng)該是去掉這個(gè)地位的時(shí)候了。二是放棄土地財(cái)政，也就是說(shuō)地方政府對(duì)土地的過(guò)度依賴。三是降低房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴。
2014-12-26 10:27:56
- 高廣春:
結(jié)構(gòu)化也有三個(gè)內(nèi)容，一是房地產(chǎn)的民生導(dǎo)向，住房產(chǎn)業(yè)放棄了房地產(chǎn)GDP導(dǎo)向之后，轉(zhuǎn)向旨在滿足和改善國(guó)家公民的住房需求。二是以結(jié)構(gòu)金融即證券化的方式活化高達(dá)10萬(wàn)億畝的住房抵押貸款。三是房地產(chǎn)直接融資化，提高房地產(chǎn)直接融資的比例。
結(jié)合這樣一個(gè)房地產(chǎn)的走勢(shì)，房地產(chǎn)金融的去化和結(jié)構(gòu)化的內(nèi)容有這樣幾個(gè)要點(diǎn)。去化指的是降低銀行信貸中過(guò)高的房貸權(quán)重。我們知道現(xiàn)在銀行的配置當(dāng)中，房地產(chǎn)的比重接近40%，這還是公開(kāi)統(tǒng)計(jì)的，實(shí)際統(tǒng)計(jì)可能要比這個(gè)高。二是降低信托資產(chǎn)中過(guò)高的房地產(chǎn)信托權(quán)重。結(jié)構(gòu)化的內(nèi)容，一是住房抵押貸款證券化，二是方面融資直接融資化比重提高，三是住房保障金融權(quán)重加大。
2014-12-26 10:30:04
- 高廣春:
結(jié)合這樣一個(gè)趨勢(shì)的判斷，我們看2014年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)金融是否出現(xiàn)了這樣一個(gè)去化和結(jié)構(gòu)化的趨勢(shì)。
（圖）從規(guī)模上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、按揭貸款，確實(shí)出現(xiàn)了同步走低的趨勢(shì)。結(jié)合中國(guó)的貨幣供應(yīng)量和金融機(jī)構(gòu)貸款的走勢(shì)，也是出現(xiàn)了同方向的下降。跟各項(xiàng)貸款走勢(shì)比較，也是出現(xiàn)了同方向的下降。從圖中可以看出，2014年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)金融配置增速的確出現(xiàn)了下降。
但是結(jié)構(gòu)來(lái)看，是不是也出現(xiàn)同樣的問(wèn)題呢？這里有兩個(gè)圖，一是關(guān)于按揭貸款和住戶貸款的占比，從這個(gè)占比可以觀察住房按揭貸款在個(gè)人貸款當(dāng)中比例的變化。判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款占比情況，2014年和2013年相比還是略高一點(diǎn)，就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的占比并沒(méi)有下降。
2014-12-26 10:32:09
- 高廣春:
其他一些指標(biāo)，從行業(yè)貸款分布結(jié)構(gòu)看，相對(duì)于制造業(yè)等其他重要行業(yè)，房地產(chǎn)貸款仍然維持相對(duì)較高的信貸投放。表明房地產(chǎn)依然是多數(shù)金融機(jī)構(gòu)首選的行業(yè)。2014年，國(guó)開(kāi)行成立了住宅金融事業(yè)部，由此看得出來(lái)，國(guó)家在住房保障金融方面做了一些推進(jìn)，表明中國(guó)住房保障金融正在向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展。但是從數(shù)字上看得出來(lái)，關(guān)于保障房融資支持依然存在很大缺口。保障房建設(shè)出現(xiàn)很多的問(wèn)題，比如說(shuō)粗制濫造、虛假統(tǒng)計(jì)、挖坑工程等，這都住房保障金融資金缺口有關(guān)。
結(jié)構(gòu)金融的一個(gè)趨勢(shì)，2014年，無(wú)論是國(guó)務(wù)院還是央行、銀監(jiān)會(huì)多次提出住房貸款證券化的問(wèn)題奧就是大家經(jīng)常理解的MBS其中的一個(gè)產(chǎn)品，就說(shuō)明這個(gè)住房抵押貸款證券化在統(tǒng)計(jì)中來(lái)看是獲得認(rèn)可的，但實(shí)際推進(jìn)非常慢。
房地產(chǎn)資本市場(chǎng)融資無(wú)論是在規(guī)模還是權(quán)重上均有一定幅度的上升，但與信貸融資比較，占比仍然很低，不足10%。土地交易面積持續(xù)走低，但交易費(fèi)用持續(xù)增長(zhǎng)，說(shuō)明什么呢？中國(guó)地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴還是我行我素，非常嚴(yán)重。
2014-12-26 10:33:05
- 高廣春:
以上這些指標(biāo)我們可以得出一個(gè)結(jié)論，2014年，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的去化和結(jié)構(gòu)化趨勢(shì)不明顯，相反，一些指標(biāo)相反趨勢(shì)加大，如按揭貸款占住戶帶看比重明顯上升，開(kāi)發(fā)貸款占各項(xiàng)貸款比重也略有上升，說(shuō)明去化和結(jié)構(gòu)化趨勢(shì)并沒(méi)有明顯地表現(xiàn)出來(lái)。
這樣的狀況反映什么問(wèn)題呢？我們的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和增長(zhǎng)領(lǐng)域新層次的一個(gè)問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、銀行受益于房地產(chǎn)繁榮之間多年來(lái)形成的相互捆綁關(guān)系，這樣的關(guān)系要打破還是比較困難的。
建議：首先是方向問(wèn)題，我們對(duì)新常態(tài)中國(guó)房地產(chǎn)金融的趨勢(shì)性的判斷，建議向這樣兩個(gè)方向努力，一是去規(guī)模，降低銀行對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域過(guò)高的貸款投放。二是結(jié)構(gòu)化，結(jié)構(gòu)金融即資產(chǎn)證券化，重構(gòu)房地產(chǎn)融資配置結(jié)構(gòu)。保障性金融，為房地產(chǎn)民生導(dǎo)向轉(zhuǎn)型提供金融支持。直接金融，優(yōu)化房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。
2014-12-26 10:34:35
- 高廣春:
具體的策略：以國(guó)開(kāi)行建立住房金融事業(yè)部為契機(jī)，進(jìn)一步整合來(lái)自住房公積金和土地出讓金各個(gè)領(lǐng)域的資金，這幾年住房公積金和土地出讓金一部分資金是配用于住房保障建設(shè)的，但是這個(gè)資金是分布在各個(gè)條線，不能形成整合的優(yōu)勢(shì)，需要對(duì)這些資金進(jìn)行整合，建立各類(lèi)保障房建設(shè)的政策性金融支持平臺(tái)。二是顛覆性改革公積金運(yùn)作模式，核心要點(diǎn)是建構(gòu)一家“中國(guó)住房公積金銀行”，對(duì)住房公積金進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理和運(yùn)作。三是以有效經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型促銀行信貸結(jié)構(gòu)重構(gòu)，一個(gè)是實(shí)質(zhì)性推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)創(chuàng)新過(guò)程，培育規(guī)?；?、高效率、可持續(xù)的新興產(chǎn)業(yè)和GDP新的增長(zhǎng)點(diǎn)。其二是建構(gòu)政策性金融體系，一方面是為創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)提供直接金融支持，另一方面通過(guò)增新補(bǔ)貼等方式激勵(lì)金融資源增加對(duì)新興產(chǎn)業(yè)的配置比重。
2014-12-26 10:36:46
- 高廣春:
結(jié)合目前決策層和監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)證券化的規(guī)定，有幾個(gè)方面需要改進(jìn)。首先是取消所謂的證券化額度的行政審批，建構(gòu)房貸證券化規(guī)范化的機(jī)制。二是降低基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)入門(mén)檻，放松基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量約束，只要是投資級(jí)以上的資產(chǎn)都可以作為證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。三是盡快配置一個(gè)規(guī)?；摹⒂行实?、方便生產(chǎn)化的二級(jí)市場(chǎng)。這樣一個(gè)二級(jí)市場(chǎng)有助于房貸證券化能夠形成一個(gè)較好的流動(dòng)性和效率的配置。
2014-12-26 10:37:17
- 楊慧:
各位領(lǐng)導(dǎo)，各位老師，還有新聞媒體，大家上午好。我今天向大家匯報(bào)的題目是主要城市的住房市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)，這是與我們課題組對(duì)全國(guó)住房市場(chǎng)進(jìn)行分析及預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，對(duì)全國(guó)主要城市做一個(gè)匯報(bào)。
我主要分四個(gè)方面來(lái)講，一是主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，二是對(duì)原因進(jìn)行分析，三是基于現(xiàn)在的形勢(shì)，對(duì)未來(lái)的趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。四是相關(guān)政策建議。
全國(guó)主要城市，共85個(gè)，包括一線城市4個(gè)，即北上廣深，還有二線城市30個(gè)，主要是省會(huì)城市和計(jì)劃單列市。還有三、四線城市，包括蘇州、東莞、無(wú)錫等。
2014-12-26 10:44:42
- 楊慧:
第一，現(xiàn)狀。目前各類(lèi)城市住房市場(chǎng)進(jìn)入了自主調(diào)整階段，主要指標(biāo)持續(xù)下跌，或者說(shuō)出現(xiàn)了增速回落。
1.投資。大家從這張圖上可以看到，85個(gè)城市，從2013年到2014年的趨勢(shì)是不斷出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，但是相反的是一線城市，和2013年比較起來(lái)有緩慢上升的趨勢(shì)，比去年同期上升了2.1個(gè)百分點(diǎn)。
從具體的數(shù)據(jù)來(lái)看，四個(gè)一線城市投資出現(xiàn)上升趨勢(shì)，北、上、廣、深投資都有較高幅度的上升的狀況。二線城市有26個(gè)城市是上升，4個(gè)城市是絕對(duì)量下降的態(tài)勢(shì)。、三四線城市41個(gè)城市有10個(gè)城市是下降的，這是各個(gè)城市投資的現(xiàn)狀。
2.新開(kāi)工面積。85個(gè)城市中，無(wú)論是全國(guó)還是一線、二線、三線城市，較2013年比較起來(lái)處于下降的趨勢(shì)，但是從年初的下降到現(xiàn)在9月份的數(shù)據(jù)，降幅收窄，出現(xiàn)了上升的趨勢(shì)。從各個(gè)城市具體的情況來(lái)看，一線城市是一個(gè)正增速，三個(gè)城市是負(fù)增長(zhǎng)。二線城市是7個(gè)城市上升，23個(gè)城市下降。三、四線城市是20個(gè)城市上升，31個(gè)城市下降。
3.施工面積。與2013年比，同比上升了7.5%，低于全國(guó)的增幅，較去年同期下降了3.6個(gè)百分點(diǎn)。一線城市上升3.9個(gè)百分點(diǎn)，它的上升幅度是最低的。二線城市上升了6.8個(gè)百分點(diǎn)，三、四線城市上升了9.3個(gè)百分點(diǎn)。85個(gè)城市，還有一線、二線、三線上身的城市占據(jù)大多數(shù)，下降的城市是小部分。
2014-12-26 10:45:15
- 楊慧:
4.竣工情況。從85個(gè)城市竣工情況來(lái)看，同比上升了7.2個(gè)百分點(diǎn)，增幅高于全國(guó)水平，較去年同期也是高于去年同期的水平，這與其他幾個(gè)指標(biāo)唯一出現(xiàn)飛速上升的指標(biāo)，這是值得注意的情況。但是3、4月份的時(shí)候，一、二線城市出現(xiàn)了逆勢(shì)的情況，三、四線城市出現(xiàn)下降，說(shuō)明全國(guó)和三、四線城市出現(xiàn)同步的情況，但是一、二線城市竣工面積是上升的。
從85個(gè)城市來(lái)看，增速為正以及增速為負(fù)的城市差不多是對(duì)半分的態(tài)勢(shì)，包括一線、二線、三線的城市，都各有正增長(zhǎng)和負(fù)增長(zhǎng)。
5.銷(xiāo)售量。從目前市場(chǎng)分析以及媒體的報(bào)道可以注意到，無(wú)論是全國(guó)還是各類(lèi)城市，趨勢(shì)都是統(tǒng)一的，出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，而且和2013年比較起來(lái)，這種趨勢(shì)是非常明顯的，下降幅度很大。一線城市銷(xiāo)售量下降幅度是非常大的，特別是北京和深圳，還有廣州，都超過(guò)了負(fù)20%的下降幅度，二線城市和三、四線城市，個(gè)別城市之間也出現(xiàn)了分化，蘭州、銀川增速是非常大的，大連、秦皇島、福州下降程度也非常之大。所以出現(xiàn)了兩個(gè)極端，有的城市增速非常大，有的城市下降也非常大。
2014-12-26 10:47:17
- 楊慧:
6.各類(lèi)城市的房?jī)r(jià)。到2014年年初的時(shí)候，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較大幅度的下降，這也是大家目前可以注意到的。但是有一個(gè)方面大家也要注意到，就是目前85個(gè)城市的降幅是高于全國(guó)的降幅的，說(shuō)明我們挑出來(lái)的這85個(gè)城市波動(dòng)幅度是高于全國(guó)平均水平的。
從這六個(gè)指標(biāo)的表現(xiàn)得出一個(gè)判斷，主要城市的住房市場(chǎng)形勢(shì)和全國(guó)基本趨勢(shì)是一致的，各類(lèi)城市住房市場(chǎng)均進(jìn)入深化調(diào)整期。城市間分化現(xiàn)象也是非常嚴(yán)重的，一線城市中，北京波動(dòng)非常劇烈，除了住房投資增速為正之外，其他5個(gè)指標(biāo)同比均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，上海出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌。二線城市當(dāng)中，蘭州在住房投資、新開(kāi)工、施工、竣工、銷(xiāo)售及銷(xiāo)售價(jià)格這六個(gè)指標(biāo)都表現(xiàn)出良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，尤其是銷(xiāo)售量增速達(dá)到了將近百分之百，住房市場(chǎng)熱度較高。三四線城市中，九江和柳州指標(biāo)較大幅度增長(zhǎng)，住房市場(chǎng)熱度較高，常州6個(gè)指標(biāo)則全面較大幅度下降。85個(gè)城之外的其他大量城市，85個(gè)城市波動(dòng)幅度是高于全國(guó)的波動(dòng)幅度，由此可以判斷得出，其他三四線城市趨勢(shì)與全國(guó)一致的，但是波動(dòng)幅度是小于我們討論的85個(gè)城市的，這是我們對(duì)現(xiàn)狀的總結(jié)。
2014-12-26 10:48:13
- 楊慧:
我們對(duì)現(xiàn)狀做出了概括，各城市住房市場(chǎng)進(jìn)入自主調(diào)整期，我們有必要對(duì)現(xiàn)在出現(xiàn)的較大幅度的變化做出原因的分析，我們認(rèn)為，導(dǎo)致主要城市住房市場(chǎng)2013-2014年出現(xiàn)較大幅度變化主要在于三個(gè)共同的因素，2013年出現(xiàn)了增速高基數(shù)，導(dǎo)致2014年出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，這是一個(gè)原因，另外還有信貸收緊以及市場(chǎng)預(yù)期悲觀。
除了這三個(gè)因素之外，各個(gè)城市還有自己主要的因素，一線城市主要原因是2013年高基數(shù)、信貸政策收緊及保障性住房增多。這里是2013年住房?jī)r(jià)格以及銷(xiāo)售量的增速情況，大家看到銷(xiāo)售量的增速特別是在2013年的年初，也就是2月和3月的時(shí)候，已經(jīng)超過(guò)了60%，住房?jī)r(jià)格已經(jīng)超過(guò)了40%，這就直接導(dǎo)致了2014年年初的時(shí)候出現(xiàn)了迅速的下滑。一線城市的第二個(gè)原因是信貸政策的收緊，這是一線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源，大家從這張圖上可以看到，北京、上海、深圳這三個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源是出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，但是廣州出現(xiàn)了小幅的上升，雖然說(shuō)資金來(lái)源總額出現(xiàn)了小額上升，但是它的個(gè)人住房貸款、按揭貸款出現(xiàn)較大幅度的下降，說(shuō)明四個(gè)一線城市都出現(xiàn)了個(gè)人住房按揭貸款資金來(lái)源不足，比較大幅度限制了它的剛性需求。第三個(gè)因素是保障性住房供給增多。為什么做出這樣一個(gè)判斷？我們是基于這樣的數(shù)據(jù)，我們選取了以北京為例，雖然目前北京推出了自住型商品房把它定位于商品房，可能它是具有保障房性質(zhì)的，他的這種保障房性質(zhì)以低于周?chē)唐贩績(jī)r(jià)格30%的價(jià)格，就分流了剛性需求，導(dǎo)致的兩方面的影響，一方面影響了房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)，另一方面影響了購(gòu)房者預(yù)期。
2014-12-26 10:50:12
- 楊慧:
二線城市的原因概括為以下三個(gè)方面，一方面是住房供給整體較為充足。大家可以看到，住房供給首先是住房竣工面積，從各類(lèi)城市來(lái)看，大多數(shù)城市住房供給的增速是非常高的，還有待售面積增速也是非常高的，這樣就導(dǎo)致住房供給非常充足。第二方面是需求出現(xiàn)了大幅度下降。從這張圖上可以看到，大多數(shù)城市住房需求出現(xiàn)了增速大幅度下滑。第三方面是政策，今年1-9月份，我們47個(gè)主要限購(gòu)城市當(dāng)中，二線城市是參與主要限購(gòu)最多的城市，它受限購(gòu)的影響非常嚴(yán)重，剛性需求受到抑制，資金來(lái)源城市間也受到一定的抑制。
2014-12-26 10:54:52
- 楊慧:
三、四線城市的原因，主要是因?yàn)閯傂孕枨鬄橹饕男枨笾黧w，但是前期剛性希求又得到了快速釋放，所以目前的需求不足，大多數(shù)都出現(xiàn)了下降。還有市場(chǎng)主體的預(yù)期，三、四線城市市場(chǎng)主體的預(yù)期受熱點(diǎn)城市住房市場(chǎng)情況影響突出，全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，一季度到三季度預(yù)期房?jī)r(jià)下降的比重不斷上升。
對(duì)未來(lái)2014-2015年主要城市住房市場(chǎng)形勢(shì)做出決策。我們做出的基本判斷是由于信貸寬松等措施，將助力市場(chǎng)回暖。但是由于供求基本面，決定了回升幅度是有限的。
2014-12-26 10:55:34
- 楊慧:
一線城市，信貸支持力度加大會(huì)促進(jìn)住房需求回升，但保障房供給持續(xù)增加將持續(xù)分流剛性需求。二線城市松綁限購(gòu)作用逐步顯現(xiàn)，但住房市場(chǎng)供求趨于均衡的客觀背景導(dǎo)致主要指標(biāo)回升幅度有限。三四線城市城市地方政府調(diào)控住房市場(chǎng)力度將持續(xù)加大對(duì)住房市場(chǎng)的支持，刺激政策也會(huì)不斷的出現(xiàn)，但是由于它的剛性需求支撐非常有限，所以住房市場(chǎng)的調(diào)整將會(huì)持續(xù)。這是對(duì)未來(lái)趨勢(shì)的一個(gè)預(yù)測(cè)。
基于我們的現(xiàn)狀與趨勢(shì)，我們提出了相應(yīng)的建設(shè)建議，就是要以市場(chǎng)為主，同時(shí)加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控。首先對(duì)一線城市，我們要促進(jìn)住房市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，注重長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。這也是目前一線城市政府房地產(chǎn)投放方面主要的基調(diào)。二線城市要以市場(chǎng)機(jī)制為主，促進(jìn)市場(chǎng)深化調(diào)整，同時(shí)注重政策的長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性，對(duì)住房市場(chǎng)預(yù)期起到穩(wěn)定的作用。三四線城市要通過(guò)市場(chǎng)的作用消化現(xiàn)有的庫(kù)存，但是由于一些城市目前已經(jīng)有比較大的風(fēng)險(xiǎn)，所以要做好部分城市風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警以及防范。
2014-12-26 10:58:03
- 張慧芳:
各位專(zhuān)家，各位媒體的朋友，大家好。我來(lái)匯報(bào)一下土地市場(chǎng)分報(bào)發(fā)展的成果。土地市場(chǎng)歸根到底是由住房市場(chǎng)決定的，但是它有自己的特點(diǎn)。
剛才大家聽(tīng)到了，住房市場(chǎng)整個(gè)是下跌的狀態(tài)，土地市場(chǎng)除了量下跌之外，價(jià)格還在漲。
我也分四個(gè)方面的內(nèi)容：第一，2013-2014年土地市場(chǎng)運(yùn)行基本狀況。二是當(dāng)前土地市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題，三是土地市場(chǎng)總體判斷與展望，最后是推動(dòng)土地市場(chǎng)健康發(fā)展的政策建議。
2014-12-26 10:59:17
- 張慧芳:
一、2013-2014年土地市場(chǎng)運(yùn)行基本狀況
（一）土地供應(yīng)量與成交量總體狀況。全國(guó)300城市供求量同比整體大幅下降20%以上，各季度成交量同比下降幅度逐季擴(kuò)大，到第三季度供求量急劇萎縮，成交量下降幅度達(dá)到35%，市場(chǎng)加速趨冷。到9月份，全國(guó)300個(gè)城市成交土地面積環(huán)比減少33%，同比減少53%。
今年前三季度土地供求量環(huán)同比雙降主要基于三個(gè)原因：其一、去年同期土地市場(chǎng)較好，奠定了較大的基數(shù)。其二，樓市持續(xù)下行，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地積極性下降。其三，地方政府為確保地價(jià)也會(huì)減少推地面積。因?yàn)榈胤秸谕频氐臅r(shí)候，尤其是在市場(chǎng)下行情況下推地的時(shí)候，都會(huì)主動(dòng)和開(kāi)發(fā)商商量，確定有買(mǎi)家并且能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)才推出，否則永遠(yuǎn)都不賣(mài)。
2014-12-26 11:02:24
- 張慧芳:
（二）土地成交價(jià)格和溢價(jià)率。成交地價(jià)總體漲幅比較明顯，整體水平持續(xù)高位運(yùn)行，價(jià)格創(chuàng)歷史新高。
成交地價(jià)的環(huán)比增長(zhǎng)率持續(xù)下降，從去年第四季度持續(xù)下降，現(xiàn)在環(huán)比增長(zhǎng)率幾乎達(dá)到零。同比增長(zhǎng)率從今年第一季度以來(lái)是持續(xù)下降的，但是還處在比較高的位置上。溢價(jià)率是持續(xù)下降，第三季度溢價(jià)率至同期較低水平。
從較長(zhǎng)時(shí)間段來(lái)看，2014年前三季度土地溢價(jià)率持續(xù)走低并且已經(jīng)處于2008年一季度以來(lái)的較低水平。三季度溢價(jià)率較上年回落了15.1%，處于歷史同期較低水平。
2014-12-26 11:03:05
- 張慧芳:
（三）土地出讓金。2013年土地出讓金大幅增長(zhǎng)，上漲幅度超過(guò)了50%，
今年前三季度，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金大幅縮水20%，第三季度同比降幅達(dá)50%，但是北上廣深4個(gè)一線城市的土地出讓金前三季度基本持平。
我們看到，在今年前三季度，樓市低迷、房?jī)r(jià)持續(xù)走低的情況下，成交價(jià)格總體水平依然上漲，成交均價(jià)再創(chuàng)歷史新高，本來(lái)應(yīng)該并駕齊驅(qū)的地價(jià)與房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)背離。出現(xiàn)這種原因是多方面的，近期土地以優(yōu)質(zhì)地快和一線城市土地成交占比較高。二是地方政府完全壟斷了土地一級(jí)市場(chǎng)，地方政府寧愿減少推地以維持高地價(jià)，也不愿意降低土地出讓底價(jià)。三是由于國(guó)企和央企資金成本比較低、力量雄厚，不時(shí)出手搶地王。四是地價(jià)變動(dòng)滯后于房?jī)r(jià)變動(dòng)兩到三個(gè)月左右，房?jī)r(jià)變動(dòng)還沒(méi)有充分反映到地價(jià)當(dāng)中來(lái)。但是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，這種房?jī)r(jià)和地價(jià)走勢(shì)背離的狀態(tài)不具有可持續(xù)性，數(shù)據(jù)顯示在多重背景下，2014年第三季度，全國(guó)主要城市出現(xiàn)環(huán)城比造成了持續(xù)回落，地價(jià)上漲乏力，綜合地家環(huán)比上漲超過(guò)3%的只有兩個(gè)。
從今年各月表現(xiàn)來(lái)看，三季度土地出讓市場(chǎng)仍然維持較冷的態(tài)勢(shì)，9月市場(chǎng)降溫尤為明顯，3月市場(chǎng)總體降溫接近70%，這是一個(gè)總體情況。
2014-12-26 11:04:48
- 張慧芳:
（四）各能級(jí)城市土地市場(chǎng)情況。一是分化進(jìn)一步家居，馬太效應(yīng)更加明顯。二是一線城市量大跌價(jià)大升，供求總量大幅下降31%，樓面均價(jià)大幅上漲57%，出讓金基本持平微降0.03%。二、三四線城市量大跌價(jià)基本持平。到了第三季度，各線城市土地銷(xiāo)售都遇冷，二、三、四線城市量?jī)r(jià)環(huán)比總體顯著下跌。
（五）三大重點(diǎn)區(qū)域土地市場(chǎng)行情。一是綜合地價(jià)走勢(shì)與全國(guó)基本相同，三大區(qū)域分化明顯。二是地價(jià)環(huán)比和同比增幅，長(zhǎng)三角與環(huán)渤海地區(qū)都略低于全國(guó)，其中長(zhǎng)三角地區(qū)第三季度綜合地價(jià)環(huán)比增速為零，珠三角地區(qū)則大幅高于全國(guó)。
（六）開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置，夠地面積同比負(fù)增長(zhǎng)，購(gòu)地轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。2014年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降3.2%，土地成交價(jià)款增長(zhǎng)了12.8%。
造成開(kāi)發(fā)商購(gòu)地面積下降的主要原因，一個(gè)是多數(shù)企業(yè)由于銷(xiāo)售狀況不佳，目標(biāo)完成率偏低，銷(xiāo)售同比較大幅度下降，資金量趨緊。二是不少企業(yè)，尤其是大企業(yè)拿了很多地，有足夠的土地儲(chǔ)備。三是土地市場(chǎng)雖然下行，但是土地價(jià)格并沒(méi)有下降多少，有些地方上升還很多，沒(méi)有達(dá)到開(kāi)發(fā)商抄底土地市場(chǎng)的心理預(yù)期，或者在等待更好的購(gòu)地時(shí)機(jī)。四是目前小房企資金處于斷裂邊緣，大房企都想保留盡量多的現(xiàn)金等著收購(gòu)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)不下去的項(xiàng)目。因?yàn)檫@比直接去招拍掛拿地更有影響力。
2014-12-26 11:07:26
- 張慧芳:
（七）保障性安居工程用地。計(jì)劃指標(biāo)單列單批，用地計(jì)劃應(yīng)保盡保，計(jì)劃落實(shí)有力有效，到10月中旬已提前近三個(gè)月完成了前年開(kāi)工，基本完成了供應(yīng)計(jì)劃。
今年國(guó)土部沒(méi)有再公布全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃，并沒(méi)有放松保障性安居工程用地的管理。
二、當(dāng)前土地市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題
（一）土地市場(chǎng)正常調(diào)整理性回歸的過(guò)程或被干擾。
2004年以來(lái)，我國(guó)土地市場(chǎng)基本處于過(guò)熱狀態(tài)。經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，目前已經(jīng)具備了理性回歸平穩(wěn)發(fā)展的內(nèi)外部條件。其一、我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過(guò)了30平方米，告別了住房短缺時(shí)代。其二，2010年以來(lái)，住房銷(xiāo)售速度只有供給速度的50%，目前多地庫(kù)存已經(jīng)接近歷史高位。第三，經(jīng)過(guò)多年的持續(xù)快速上漲，且地價(jià)上漲指數(shù)一直高于房?jī)r(jià)上漲指數(shù)，致使目前的地價(jià)已經(jīng)過(guò)高且上漲乏力。
2014-12-26 11:10:40
- 張慧芳:
在這種情況下，土地市場(chǎng)進(jìn)行自我修復(fù)和平衡是市場(chǎng)進(jìn)行資源配置的正常反應(yīng)，但是由于地方政府土地財(cái)政依賴嚴(yán)重，試圖繼續(xù)提高地價(jià)，中央政府也擔(dān)心GDP增長(zhǎng)達(dá)不到目標(biāo)，并加入救市，這勢(shì)必會(huì)擾亂土地市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的節(jié)奏。
（二）土地市場(chǎng)量跌價(jià)升，地價(jià)與房?jī)r(jià)走勢(shì)背離，樓市風(fēng)險(xiǎn)加大。
（三）近年土地供應(yīng)量過(guò)多過(guò)快，部分二線及三四線城市土地供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩。這里有個(gè)數(shù)據(jù)，2005年到2009年，全國(guó)住房用地供應(yīng)平均6.48萬(wàn)公頃。
（四）土地市場(chǎng)分化進(jìn)一步家居，供地量與不同能級(jí)城市不相匹配。
2014-12-26 11:13:45
- 張慧芳:
三、對(duì)未來(lái)一年土地市場(chǎng)總體判斷及展望
（一）土地市場(chǎng)成交總量或有小幅回升，價(jià)格或繼續(xù)保持高位調(diào)整態(tài)勢(shì)。
（二）土地市場(chǎng)或會(huì)繼續(xù)分化并將進(jìn)一步加劇。
四、推動(dòng)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議
（一）正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前土地市場(chǎng)回調(diào)趨冷的性質(zhì)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性回歸。所謂新常態(tài)，我的理解就是增長(zhǎng)速度應(yīng)該再下個(gè)臺(tái)階。特別指出，調(diào)控的時(shí)候，地方政府和中央政府利益不一致，甚至發(fā)生矛盾，調(diào)控效率往往大打折扣，但是救市的時(shí)候，兩者的利益高度一致，救市效率也加倍增強(qiáng)，尤其是中央政府在阻止市場(chǎng)過(guò)快下行采取的微刺激，傳到地方政府可能會(huì)成為中刺激、強(qiáng)刺激，因此要把握力度。
2014-12-26 11:15:01
- 張慧芳:
（二）建立新的土地出讓金分配機(jī)制，抑制地方政府推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望。這個(gè)要做好分配機(jī)制，為減低地方政府推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望，以及遵循土地漲價(jià)歸公的理念，建議建立一套類(lèi)似超額累進(jìn)稅率一樣的地方政府土地出讓收入上交制度，或?qū)敲娴貎r(jià)年增長(zhǎng)率超過(guò)房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率所增加的土地增長(zhǎng)金上交中央財(cái)政，用于補(bǔ)貼養(yǎng)老金、慈善基金、三農(nóng)等等。
（三）精算供地計(jì)劃，通過(guò)強(qiáng)化供地計(jì)劃宏觀把控實(shí)施好分類(lèi)調(diào)控。
要按照住房需求量、可售房源與土地存量一定比例關(guān)系測(cè)算住房上市量缺口。
（四）抓緊抓實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制有關(guān)的各項(xiàng)制度建設(shè)，以穩(wěn)定預(yù)期。
2014-12-26 11:15:58
- 姜雪梅:
尊敬的女士們、先生們，上午好，我今天主要講的內(nèi)容是住房社會(huì)保障。
從2009年開(kāi)始，我們寫(xiě)住房綠皮書(shū)寫(xiě)的這部分，住房保障也是長(zhǎng)效機(jī)制的問(wèn)題，而且很多都是制度性問(wèn)題，所以其實(shí)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中也發(fā)現(xiàn)問(wèn)題比較嚴(yán)重，主要是制度方面的問(wèn)題，社會(huì)監(jiān)督也欠缺。
2014-12-26 11:16:26
- 姜雪梅:
從2011年到2014年9月底已經(jīng)開(kāi)工3108萬(wàn)套保障房，完成了目標(biāo)的86.33%，到明年“十二五”規(guī)劃的任務(wù)肯定能夠完成，而且已經(jīng)下了2015年保障房任務(wù)1700萬(wàn)套。今年中央財(cái)政支持力度大于往年，重點(diǎn)棚戶區(qū)改造。
在保障房建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，保障房建設(shè)模式和產(chǎn)權(quán)模式形成了多樣化的模式，其中是共有產(chǎn)權(quán)房成為保障性住房的新亮點(diǎn)，解決了經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)不明的問(wèn)題，比較難解決的是退出機(jī)制的問(wèn)題。合作型保障房也可以說(shuō)是一種經(jīng)濟(jì)適用房，解決了政府持有保障性住房的成本比較高，而且對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，目前是保障房高價(jià)位問(wèn)題，所以它會(huì)比較受關(guān)注和青睞。
今年保障房的重中之重還是棚戶區(qū)改造，今年要開(kāi)工470萬(wàn)保障房任務(wù)的67%。國(guó)開(kāi)行已經(jīng)建立了住宅金融事業(yè)部支持棚改，棚戶區(qū)改造的遼寧模式被全國(guó)復(fù)制，長(zhǎng)沙發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，改善棚戶區(qū)居民的居住環(huán)境。其實(shí)棚戶區(qū)改造是保障房的重要內(nèi)容。原來(lái)我理解的原來(lái)意義的棚戶區(qū)的以外自控區(qū)已經(jīng)納入到棚戶區(qū)改造，實(shí)際已經(jīng)納入到城市再開(kāi)發(fā)的理念當(dāng)中。
“十二五”期間保障房速度，主要是改善了民生，今年9月底，根據(jù)發(fā)布的消息，累計(jì)解決了4000多萬(wàn)戶城鎮(zhèn)家庭住房保障，其中1900萬(wàn)戶是城鎮(zhèn)低收入家庭，保障房管理日趨規(guī)范，并將逐步市場(chǎng)實(shí)施。像北京、四川成都也相繼出臺(tái)了一些規(guī)范性文件，規(guī)范了保障房體系制度的建設(shè)和管理，部分城市已經(jīng)完成了公租房和廉租房運(yùn)行，提高了工作效率，減少了管理成本。
2014-12-26 11:16:46
- 姜雪梅:
保障房績(jī)效管理逐步規(guī)范，以開(kāi)工為主，但是保障房真正的用途，它的績(jī)效，在后期管理，2013年開(kāi)始在山東、河北、湖南、湖北、四川5省開(kāi)展了安居工程績(jī)效評(píng)價(jià)試點(diǎn)，其中包括資金到位、開(kāi)工、租賃補(bǔ)貼發(fā)放、工程實(shí)施取得的成效等。江西把入住率列入保障房政府考核的重要內(nèi)容，入住率低于80%的市、縣將要求限期整改。綠色建筑將成為保障房常態(tài)化，住建部要求，保障房建設(shè)要引領(lǐng)住宅產(chǎn)業(yè)化。公積金異地貸款，是為了刺激救市而實(shí)施的，對(duì)住房保障也有一定的作用，它提高了資金的使用效率，而且有助于公積金的推廣。
2014-12-26 11:21:24
- 姜雪梅:
我們國(guó)家保障房制度也存在一些問(wèn)題，比如說(shuō)監(jiān)管不到位、管理漏洞比較大，其中一條嚴(yán)重的問(wèn)題是資金的缺口比較大。但是資金的使用效益不高，挪用現(xiàn)象也比較嚴(yán)重。另外，缺乏法律支撐，管理非常難。還有缺乏社會(huì)監(jiān)督，績(jī)效評(píng)價(jià)制度健全也比較難。另外一個(gè)最重要的，對(duì)消費(fèi)者而言，選址偏遠(yuǎn)，與居民需求不匹配，入住率低，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。有不少保障房是空置的，但是根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，保障房是不能出租的，大量浪費(fèi)了資源。另外一個(gè)原因，目前我們國(guó)家住宅市場(chǎng)分化日益加劇，住宅價(jià)格今后會(huì)有上漲的趨勢(shì)，但是中低檔住宅價(jià)格上漲的可能性相對(duì)小，我們除了改善居民的居住環(huán)境之外，增加他們資產(chǎn)效用，給他們分配住宅，讓他們擁有資產(chǎn)，讓他們致富。但是以目前的選址配套來(lái)看，保障房將來(lái)會(huì)貶值，不可能升值，這樣會(huì)加劇居住隔離，會(huì)引起社會(huì)的另一個(gè)矛盾。所以，我們應(yīng)該注重保障房的選址問(wèn)題。
另外，保障房?jī)r(jià)格比較高，門(mén)檻比較高，農(nóng)民工面臨市場(chǎng)失靈和政策失靈。我們老是談城鎮(zhèn)化，但是很多城鎮(zhèn)化從人口指標(biāo)來(lái)說(shuō)都是農(nóng)民工占這個(gè)指標(biāo)的，但是如果不把農(nóng)民工納入住房保障體系里，把他們拒之門(mén)外的話，無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化。另外，我們國(guó)家中低收入家庭的住房消費(fèi)能力較低，保障房個(gè)人融資相對(duì)。
2014-12-26 11:23:13
- 姜雪梅:
對(duì)上述問(wèn)題提出一些政策建議。一是加強(qiáng)監(jiān)管和社會(huì)監(jiān)督。我們首先應(yīng)該提高保障房資金使用效益，嚴(yán)格審核資金用途，降低成本。把后期管理應(yīng)納入到考核機(jī)制，讓社會(huì)監(jiān)督我們所建的保障房如何使用的，是不是真正起到了應(yīng)該起到的作用。我們應(yīng)該及時(shí)公布數(shù)據(jù)，“十二五”期間大量建設(shè)保障房的同時(shí)，在統(tǒng)計(jì)局的工作數(shù)據(jù)當(dāng)中，把原有的指標(biāo)都刪除了，沒(méi)有公開(kāi)公布的數(shù)據(jù)，所以社會(huì)輿論也好、學(xué)者也好，很難做研究，更深入地了解實(shí)際情況，以做一些監(jiān)督。
二是積極提高中低收入群體的住房可支付能力。一方面是推廣公積金制度和以貨幣補(bǔ)貼為主的住房保障模式，另一方面適當(dāng)提高保障房的融資能力，政府應(yīng)該給他們提供一定的擔(dān)保，讓低收入家庭有能力購(gòu)買(mǎi)保障房，另外何以抵押擔(dān)保這些保障房，拿資金去投資。三是我們應(yīng)該積極發(fā)展保障房的二級(jí)市場(chǎng)，有效配置資源，加強(qiáng)對(duì)保障房的循環(huán)利用我們國(guó)家大量建設(shè)保障房，很多保障房是空置的，這些保障房空置的原因是多方面，一方面是配套不夠，公共交通不方便。另一方面是有些出租了，或者居委會(huì)找上門(mén)，不讓出租，空置出來(lái)的。我們根據(jù)市場(chǎng)配置需求，對(duì)保障房形成一個(gè)封閉式的二級(jí)市場(chǎng)，讓中低收入群體形成保障房市場(chǎng)的需求，已經(jīng)建設(shè)的保障房，政府也好、中介機(jī)構(gòu)也好，形成一個(gè)二級(jí)供給市場(chǎng)，讓需求供給相匹配。我們?nèi)ト毡菊{(diào)研的時(shí)候也發(fā)現(xiàn)了，一般的中介機(jī)構(gòu)也推出保障房的租賃服務(wù)，而且他們也不收取服務(wù)費(fèi)，實(shí)際上我們應(yīng)該更加安排保障房的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和一些相關(guān)的二、三級(jí)市場(chǎng)。這樣可以更加有效地配置資源。四是適當(dāng)鼓勵(lì)“集資建房”。集資建房成本低，而且相對(duì)容易管理，所以我們應(yīng)該鼓勵(lì)。
2014-12-26 11:25:54
- 姜雪梅:
從上面分析的角度來(lái)評(píng)價(jià)保障房績(jī)效程度，但是由于數(shù)據(jù)的缺乏，就做了總體程度的保障分析。從2010-2012年期間，西部地區(qū)住房社會(huì)保障投入比較大，北京、甘肅、陜西住房保障投入指數(shù)都名列前4名，但是廣東、遼寧、福建、山東的保障投入指數(shù)相對(duì)低。
2014-12-26 11:30:06
- 郭宏宇:
各位領(lǐng)導(dǎo)，各位專(zhuān)家，下面由我給大家介紹一下綠皮書(shū)當(dāng)中國(guó)際形勢(shì)和全球住房體系。
首先對(duì)2013-2014年的全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。兩個(gè)字可以概括，一個(gè)是復(fù)蘇，另一個(gè)是分化。從復(fù)蘇的角度來(lái)看，雖然說(shuō)2013年全球經(jīng)濟(jì)增速并不是很高，大概是2.2%左右，但是這個(gè)增速已經(jīng)逐漸趨穩(wěn)，并不再繼續(xù)下滑。而且我們跟前期的低估相比，目前的全球經(jīng)濟(jì)數(shù)字是比較高的，所以整個(gè)全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，大家也有爭(zhēng)議說(shuō)，是不是已經(jīng)真正到低谷了，但是總體上我們看經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，大致上已經(jīng)到了經(jīng)濟(jì)的低谷了。
為什么提到分化呢？整個(gè)經(jīng)濟(jì)這一塊，可以看到明顯區(qū)分為發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體和發(fā)展中新經(jīng)濟(jì)體，而且對(duì)于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體而言，以美國(guó)為代表和歐盟經(jīng)濟(jì)增速的分化是特別大的。所以總的來(lái)看，2013-2014年全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可以用復(fù)蘇和分化兩個(gè)詞來(lái)概括。
全球住房市場(chǎng)形勢(shì)，從1995年左右開(kāi)始統(tǒng)計(jì)，一直到去年，是全球住房市場(chǎng)增長(zhǎng)最快的時(shí)期。為什么是最快的時(shí)期呢？主要還是和發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體他的情況相關(guān)，因?yàn)楫吘拱l(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的住房市場(chǎng)在全球市場(chǎng)中是占一個(gè)主導(dǎo)地位。
全球房?jī)r(jià)整體是大幅度的增長(zhǎng)，但是這種差異同樣存在。這個(gè)差異表現(xiàn)在兩塊，一是地域上的差異，如果看全球各大州，非洲可以忽略，其他地方可以看到，美洲北美市場(chǎng)是反彈得特別強(qiáng)烈。再一個(gè)比較差的是歐洲，尤其是身陷于歐債危機(jī)的國(guó)家，像希臘、西班牙這些國(guó)家的住房市場(chǎng)相對(duì)是比較差的。我們?nèi)绻礀|亞，整個(gè)東亞的住房市場(chǎng)在之前的高速增長(zhǎng)之后，現(xiàn)在增速又開(kāi)始大幅度下跌。比較特別的是南美和中亞市場(chǎng)，盡管說(shuō)從全球的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中來(lái)看，南美和中亞并占有很大的比重。如果從增速來(lái)看，去年這兩個(gè)地區(qū)的增速特別高。
2014-12-26 11:31:23
- 郭宏宇:
再一個(gè)從危機(jī)階段地域，跟之前相似的是，身陷于危機(jī)國(guó)家，像希臘這些國(guó)家，住房市場(chǎng)的走勢(shì)是不大好的。比較特殊的是危機(jī)之后的國(guó)家，比如說(shuō)愛(ài)爾蘭，再一個(gè)是美國(guó)，這些國(guó)家住房市場(chǎng)的走勢(shì)對(duì)來(lái)講都是比較好的，而且在全球來(lái)講，它的反彈逐漸已經(jīng)走上前列了。
跟全球經(jīng)濟(jì)相似的情況是復(fù)蘇和分化，不同的是，它不是一個(gè)小規(guī)模的復(fù)蘇，而是全球急劇的強(qiáng)烈的反彈。從分化來(lái)看，既包括地域深的分化，也包括危機(jī)階段的分化。
從我們國(guó)家的住房市場(chǎng)定位來(lái)看，我們國(guó)家受到地緣因素的影響特別小，如果看到我們國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)在之前的高漲之后，去年已經(jīng)有了低迷的態(tài)勢(shì)，這不是孤立的現(xiàn)象，在整個(gè)東南亞地區(qū)，比如說(shuō)看印尼，看周邊這些國(guó)家，我們發(fā)現(xiàn)這些房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括住房市場(chǎng)，都有了稍微低迷的趨勢(shì)，所以我們國(guó)家的住房市場(chǎng)目前出現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)也是國(guó)際上的大趨勢(shì)，并不是孤立的。再一個(gè)比較特別的是，我們國(guó)家住房市場(chǎng)也不是再是孤立的市場(chǎng)，尤其是高端的市場(chǎng)已經(jīng)融入了全球市場(chǎng)，如果我們看新聞報(bào)道，可以很明顯地看出來(lái)，有很多關(guān)于海外置業(yè)的宣傳。從一些統(tǒng)計(jì)材料里可以看出，我們中國(guó)到國(guó)外購(gòu)買(mǎi)住房的時(shí)候，在地域上是非常集中的，同時(shí)從購(gòu)買(mǎi)平均價(jià)格來(lái)看，大部分已經(jīng)進(jìn)入高端房?jī)r(jià)了。
2014-12-26 11:46:17
- 郭宏宇:
我們大致上可以做出這樣的一個(gè)判斷，2013-2014年，我們國(guó)家從地緣上來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是孤立的，受制于整個(gè)地緣的大環(huán)境。其次，我們國(guó)家的高端住房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始和全球高端市場(chǎng)出現(xiàn)融合態(tài)勢(shì)，并且和發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的高端住房市場(chǎng)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)。
對(duì)2014年和2015年的預(yù)測(cè)，整個(gè)全球經(jīng)濟(jì)還是會(huì)有這樣一個(gè)小幅的結(jié)構(gòu)性的復(fù)蘇趨勢(shì)。我們說(shuō)結(jié)構(gòu)性，主要是考慮這種發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體與新興經(jīng)濟(jì)體的分化，以及北美、歐洲這些差距仍然存在。從整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大趨勢(shì)來(lái)看，如果是剔除了危機(jī)因素之后，基本上有十年左右的一個(gè)周期，現(xiàn)在正好處在這個(gè)周期低估反彈的階段，我們?nèi)绻馔频脑?，基本上還是復(fù)蘇的。另外一個(gè)，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體目前對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)調(diào)控，經(jīng)歷了危機(jī)之后，已經(jīng)有了一些經(jīng)驗(yàn)，比如說(shuō)金融領(lǐng)域，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)充分注意到了傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)，它的穩(wěn)定性，并且在一些監(jiān)管措施當(dāng)中，比如2013年的時(shí)候，英國(guó)一些監(jiān)管制度的調(diào)整，都已經(jīng)充分注意到了這一點(diǎn)。所以，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體目前對(duì)于經(jīng)濟(jì)調(diào)控已經(jīng)積累出了比較好的經(jīng)驗(yàn)，因此整個(gè)經(jīng)濟(jì)總體趨勢(shì)是反彈的。我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)占的總量比較大，進(jìn)出口占的比例又比較高，而且整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相對(duì)比較高，起到了定海神針的作用，全球的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至少還是有一定保證。
2014-12-26 11:47:47
- 郭宏宇:
對(duì)于住房市場(chǎng)，我們的預(yù)測(cè)，結(jié)合我們國(guó)家來(lái)講，首先就說(shuō)全球市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)延續(xù)之前的態(tài)勢(shì)，仍然有個(gè)增長(zhǎng)趨勢(shì)，當(dāng)然還有地區(qū)差異。具體到我們國(guó)家，我們?cè)诰G皮書(shū)中已經(jīng)提到了很多硬件的影響，比如說(shuō)海外移民的問(wèn)題，包括地緣因素的影響，包括資本流出的影響。在這里我想補(bǔ)充兩塊，一個(gè)是在硬環(huán)境之外的軟環(huán)境。從海外置業(yè)的宣傳來(lái)看，很多宣傳不僅僅是說(shuō)成本如何，而且它是結(jié)合發(fā)達(dá)國(guó)家本身的一些福利和它本身的一些軟環(huán)境的優(yōu)勢(shì)來(lái)進(jìn)行宣傳。所以，當(dāng)我們說(shuō)我們國(guó)家面臨著境外高端住房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，不僅面臨硬的方面，包括成本等等的競(jìng)爭(zhēng)，也包括軟環(huán)境方面的競(jìng)爭(zhēng)。
另外一個(gè)是金融因素的影響，我們國(guó)家有龐大的儲(chǔ)蓄，這個(gè)龐大的儲(chǔ)蓄就要尋找投資的渠道，如果國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)有低迷狀態(tài)，就會(huì)去海外再尋找投資渠道。除了我們綠皮書(shū)提到的企業(yè)之外，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)根據(jù)海外部分住房市場(chǎng)的反彈，設(shè)計(jì)出一些潛在的金融產(chǎn)品，來(lái)給我們國(guó)家大量的儲(chǔ)蓄提供投資的渠道。
總的來(lái)看，我們國(guó)家高端住房市場(chǎng)會(huì)面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)，尤其是一、二線城市受到的沖擊更為顯著，而且沖擊的幅度可能是比單純的住房市場(chǎng)影響更大一些，會(huì)通過(guò)金融的渠道滲透到整個(gè)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)。這是對(duì)2013-2014年全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)住房市場(chǎng)形勢(shì)的基本判斷和對(duì)2014-2015年的簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)。
2014-12-26 11:48:57
- 蔡書(shū)凱:
大家上午好，按照會(huì)議的安排，我簡(jiǎn)單介紹一下中國(guó)住房地方政府行為分析與預(yù)測(cè)。
大家都知道，地方政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要參與者，土地的供給者，同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者，保障房的供給者。2014年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，以及波及到土地市場(chǎng)的變化，地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為也發(fā)生了變化。
簡(jiǎn)單地給大家做一個(gè)預(yù)測(cè)，地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為，我們認(rèn)為它可能走上新的常態(tài)。
我們以前會(huì)認(rèn)為，地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為存在錯(cuò)位、越位現(xiàn)象，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的常態(tài)，地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的行為，我們認(rèn)為他可能也會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的常態(tài)，從越位退位、錯(cuò)位歸位、缺位補(bǔ)位，利用市場(chǎng)規(guī)律來(lái)辦事。
第一，立足于市場(chǎng)本位，釋放購(gòu)買(mǎi)需求。包括地方政府目前已經(jīng)采取了很多措施，比如說(shuō)進(jìn)一步放松限購(gòu)，調(diào)整公積金政策，對(duì)購(gòu)房的補(bǔ)貼、稅收的減免等等，我認(rèn)為地方政府的這些行為都是為了釋放一個(gè)合理的購(gòu)房需求，也是按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)辦事。
2014-12-26 11:49:46
- 蔡書(shū)凱:
第二，地方政府會(huì)立足市場(chǎng)本位，釋放土地需求。地方政府可能在未來(lái)會(huì)進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)商服務(wù)的力度，通過(guò)調(diào)整土地指標(biāo)，降低容積率，減少地產(chǎn)商的代購(gòu)待建等等，降低土地出讓金收付比例等方式，來(lái)辦法土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的需求，來(lái)釋放合理的總需求。實(shí)際上這兩個(gè)方面我們認(rèn)為都是地方政府基于市場(chǎng)給予原則一個(gè)正常、合理的理性的行為。
第三，地方政府立足管理本位，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。前面幾位同仁也提到了，通常我們?cè)谟^察地方政府行為的時(shí)候，更多是把它看作房地產(chǎn)市場(chǎng)利益相關(guān)者，在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不好的情況下，我們的地價(jià)、房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)一種斷氧式的下跌，實(shí)際上我認(rèn)為這主要是歸公于地方政府所做的努力，所做的管理者本職的工作，基于它自身的職責(zé)，相應(yīng)的一個(gè)理性的選擇。地方政府可能會(huì)穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)、加速去庫(kù)存的政策，做出很多的。隨著國(guó)家反腐敗的推進(jìn)，未來(lái)房地產(chǎn)土地方面違規(guī)的行為會(huì)大幅度減少，同時(shí)人為造城的行為可能不復(fù)存在。地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)利益相關(guān)者的角色會(huì)進(jìn)一步淡化，更多回歸他管理者的本位。但是要讓地方政府更好地實(shí)施管理本位，需要一些外部的輔助條件，最重要的是保證地方政府財(cái)力的可持續(xù)性，讓地方政府解脫出來(lái)，通過(guò)房地產(chǎn)稅、轉(zhuǎn)移支付等等，保持地方政府財(cái)力的可持續(xù)性。
2014-12-26 11:51:45
- 倪鵬飛:
今天非常感謝各位媒體界的朋友。咱們的發(fā)布會(huì)今天就到這里，大家有什么想采訪的，可以和課題組的成員分別進(jìn)行溝通。
2014-12-26 11:52:21
圖片內(nèi)容：
中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2014-2015）》發(fā)布暨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國(guó)住房發(fā)展研討會(huì)舉行 
《住房綠皮書(shū)》 
中國(guó)網(wǎng)現(xiàn)場(chǎng)直播 
城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛主持會(huì)議 
中科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)高培勇講話 
社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社社長(zhǎng)謝壽光講話 
研討會(huì)現(xiàn)場(chǎng) 
課題組倪鵬飛博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容 
課題組鄒琳華博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容 
課題組高廣春博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容 
課題組楊慧博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容 
課題組張慧芳博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容 
課題組蔣雪梅博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容 
課題組郭宏宇博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容 
課題組蔡書(shū)凱博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容 
研討會(huì)現(xiàn)場(chǎng)
相關(guān)新聞：
- 社科院藍(lán)皮書(shū)：2015年臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)難有大的起色
- 社科院：A股站在牛市邊緣 2015年迎慢牛行情
- 社科院:中國(guó)接近低生育陷阱應(yīng)盡快全面放開(kāi)二孩
- 社科院藍(lán)皮書(shū)：明年經(jīng)濟(jì)增速預(yù)計(jì)7%
- 社科院：明年股市或迎慢牛行情
圖片大圖：
中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2014-2015）》發(fā)布暨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國(guó)住房發(fā)展研討會(huì)舉行
中國(guó)網(wǎng) 李佳
《住房綠皮書(shū)》
中國(guó)網(wǎng) 李佳
中國(guó)網(wǎng)現(xiàn)場(chǎng)直播
中國(guó)網(wǎng) 李佳
城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛主持會(huì)議
中國(guó)網(wǎng) 李佳
中科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)高培勇講話
中國(guó)網(wǎng) 李佳
社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社社長(zhǎng)謝壽光講話
中國(guó)網(wǎng) 李佳
研討會(huì)現(xiàn)場(chǎng)
中國(guó)網(wǎng) 李佳
課題組倪鵬飛博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容
中國(guó)網(wǎng) 李佳
課題組鄒琳華博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容
中國(guó)網(wǎng) 李佳
課題組高廣春博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容
中國(guó)網(wǎng) 李佳
課題組楊慧博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容
中國(guó)網(wǎng) 李佳
課題組張慧芳博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容
中國(guó)網(wǎng) 李佳
課題組蔣雪梅博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容
中國(guó)網(wǎng) 李佳
課題組郭宏宇博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容
中國(guó)網(wǎng) 李佳
課題組蔡書(shū)凱博士介紹課題報(bào)告內(nèi)容
中國(guó)網(wǎng) 李佳
研討會(huì)現(xiàn)場(chǎng)
中國(guó)網(wǎng) 李佳
