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管清友:誰來接住下落的刀?

發(fā)布時(shí)間: 2015-03-31 09:46:38    來源: 民生宏觀    作者: 管清友    責(zé)任編輯: 張林

事件:央行調(diào)整房貸政策。

管清友(盤古智庫學(xué)術(shù)委員,民生證券研究院執(zhí)行院長);朱振鑫(民生證券研究院宏觀研究員)

1 、為什么調(diào)整? 930房貸新政和1122降息之后,房貸的“價(jià)”(房貸利率)雖然開始下降,但“量”依然偏緊。一線城市銷售去年四季度短暫好轉(zhuǎn)后再度掉頭向下,全國整體銷量仍未企穩(wěn),庫存居高不下,房地產(chǎn)投資反彈遙遙無期,一方面通過上下游產(chǎn)業(yè)鏈加大經(jīng)濟(jì)下行壓力,接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出讓金收入,加劇地方財(cái)政和債務(wù)壓力。

2 、如何調(diào)整? 此前的地產(chǎn)政策松動(dòng)主要是:放松限購、調(diào)整二套房貸認(rèn)定、降低房貸利率、放松公積金貸款規(guī)則等,這次的措施主要是:

1)鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款,支持居民家庭購買普通自住房。

解讀:此前公積金貸款額度已有提高,但相對目前的房價(jià)和貸款需求而言仍是杯水車薪,很多人還是需要組合貸,但組合貸審批復(fù)雜、時(shí)間慢,一般交易雙方很少采用,此次提出鼓勵(lì)組合貸,有可能簡化審批流程,加快審批速度。

2)對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于40%,具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

解讀:有房有貸的,用商業(yè)貸款購買二套房首付比例降至40%,超預(yù)期

進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對合理住房消費(fèi)的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付款比例為20%;

解讀:公積金貸款購買二套房的首付比例降至20%,符合預(yù)期

對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房,最低首付款比例為30%。

解讀:有房無貸的,用商業(yè)貸款購買二套房首付比例降至30%,超預(yù)期

按照支持合理住房需求(自住型和)下一步還有可能對交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及首套房的房貸進(jìn)行調(diào)整,不過北京上海放開限購的可能性較低。

3 、對房地產(chǎn)市場的影響? 短期壓力緩解,長期壓力不減。鼓勵(lì)組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期,房地產(chǎn)市場短期壓力緩解。但本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素(信貸偏緊)和中長期因素(政策回歸中性+高庫存+人口老齡化)共振的結(jié)果,現(xiàn)在救市只能緩解短期問題,但無法扭轉(zhuǎn)中長期趨勢。第一,剛需人口已經(jīng)進(jìn)入下降通道,即便人口生育政策加快調(diào)整,也無法扭轉(zhuǎn)人口老齡化的趨勢。第二,房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)也已經(jīng)消失,市場預(yù)期短期無法扭轉(zhuǎn),即便短期房價(jià)企穩(wěn)回升,未來房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中的比例也將系統(tǒng)性下降。第三,利率市場化背景下,銀行配置房貸的意愿將系統(tǒng)性下降。第四,中央已經(jīng)放棄了2003年確立的將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路,新思路是雙軌制,政府負(fù)責(zé)保低端,其他的交給市場決定。 綜合來看,房地產(chǎn)的投資屬性將更多讓位于消費(fèi)屬性,從純投資的角度來看,房產(chǎn)造富的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,未來將是股權(quán)造富的時(shí)代,不要去接下落的刀。

4 、對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不會(huì)因此復(fù)蘇,對宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)有限,房地產(chǎn)依然是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的主要下行壓力之一。房地產(chǎn)復(fù)蘇周期分為幾個(gè)階段:政策松-銷售反彈-庫存去化-拿地反彈-投資反彈。目前看,銷售仍未企穩(wěn),投資反彈仍遙遙無期,這也限制了制造業(yè)投資的空間和地方政府的公共收入和支出。所以僅靠地產(chǎn)放松無法扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)下行趨勢。

由此推斷,中央必將繼續(xù)加大穩(wěn)增長力度,由公共部門接住私人部門下落的刀。下一步政策重點(diǎn):

1 )地產(chǎn)政策還可能進(jìn)一步松動(dòng)。 我們在春節(jié)之后的第一篇報(bào)告《羊年之初的四個(gè)政策風(fēng)口》中最早提示地產(chǎn)政策將有所松動(dòng),二套房房貸調(diào)整已經(jīng)兌現(xiàn),下一步稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的松動(dòng)也不會(huì)太遠(yuǎn),甚至有可能放松首套房信貸,不過北京上海放開限購的可能性較低。

2 )貨幣政策繼續(xù)寬松。 央行此前有“價(jià)”無“量”的操作導(dǎo)致降息后利率不降反升,高企的短期利率制約了長端利率的下行和金融對實(shí)體的支持,繼續(xù)降準(zhǔn)勢在必行。從時(shí)點(diǎn)上看,4月概率大。一是財(cái)政繳款、外占下滑需要對沖,二是城投債到期高峰臨近,三是4月是兩會(huì)之后政策變動(dòng)的高峰期,4月25日政治局會(huì)議之前可能提前行動(dòng)。

2 )基建投資繼續(xù)加碼。 以一帶一路為轉(zhuǎn)折點(diǎn),地方政府的消極怠工有望緩解,甚至可能掀起新一輪基建投資熱潮。區(qū)域上,福建是核心,新疆、廣西有可能成為關(guān)鍵區(qū),陜西、江蘇、甘肅、內(nèi)蒙、云南等為輻射區(qū)。項(xiàng)目上,基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通最為優(yōu)先。預(yù)計(jì)通向東南亞的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將率先啟動(dòng),巴基斯坦瓜達(dá)爾港、斯里蘭卡漢班托塔港等印度洋戰(zhàn)略性港口或稱為“一帶一路”首批戰(zhàn)略港口。中國中鐵、中國鐵建和中國交建三大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與海外項(xiàng)目施工企業(yè)最為受益。

附:央行文件

中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部、各省會(huì)(首府)城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行;各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳(建委)、銀監(jiān)局,新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局;各國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行,中國郵政儲(chǔ)蓄銀行,直轄市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)住房公積金管理委員會(huì)、住房公積金管理中心:

為進(jìn)一步完善個(gè)人住房信貸政策,支持居民自住和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下:

一、繼續(xù)做好住房金融服務(wù)工作,滿足居民家庭改善性住房需求。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款,支持居民家庭購買普通自住房。對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于40%,具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

二、進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對合理住房消費(fèi)的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付款比例為20%;對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房,最低首付款比例為30%。

三、加強(qiáng)政策指導(dǎo),做好貫徹落實(shí)、監(jiān)督和政策評(píng)估工作。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各級(jí)派出機(jī)構(gòu)要按照“因地施策,分類指導(dǎo)”的原則,做好與地方政府的溝通工作,加強(qiáng)對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督;在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上,指導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)合理確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率水平;密切跟蹤和評(píng)估住房信貸政策的執(zhí)行情況和實(shí)施效果,有效防范風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

請人民銀行各分行、營業(yè)管理部、省會(huì)(首府)城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行,各省(自治區(qū)、直轄市)銀監(jiān)局將本通知轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、城鄉(xiāng)信用社、外資銀行、村鎮(zhèn)銀行。


評(píng) 論

民生宏觀
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